借款能力评估：APRA 评估利率（Buffer 3%）怎么算最高可借

第一次买房问"我能借多少？"——银行给出的数字往往比你预期低 20%-30%。原因：银行不是按你拿到的产品利率算，而是按 APRA 规定的 buffer 利率算。这篇把 borrowing capacity 计算逻辑讲清，让你能自己估出大概可借额度。

APRA Buffer 是什么

APRA（Australian Prudential Regulation Authority）是澳洲银行业审慎监管机构。它对所有 ADI（Authorised Deposit-taking Institution）有 prudential standard，其中 APG 223 Residential Mortgage Lending 规定：

所有银行必须按"产品利率 + 至少 3 个百分点"评估借款人偿还能力。

来源：apra.gov.au，自 2021-10 起 buffer 升至 3%（之前 2.5%），截至 2026-04 维持不变。

为什么有 buffer

• 利率会上涨。如果你按 5% 借得起 $1M，但 5 年后利率涨到 8%，你可能还不起
• Buffer 强制银行假设"最差情况"
• 保护借款人 + 保护银行 + 保护金融系统稳定

怎么用 buffer 算 borrowing capacity

Step 1: 确定产品利率

当前 owner-occupier 按揭产品利率范围：

• 浮动 (variable)：6.0% - 6.5%
• 固定 1 年：5.8% - 6.4%
• 固定 3 年：5.9% - 6.5%

银行通常用浮动利率 + buffer 算。

Step 2: 加 3% buffer

• 产品 6.0% → 评估利率 9.0%
• 产品 6.3% → 评估利率 9.3%

Step 3: 算月供（按评估利率，30 年 P&I）

$1,000,000 贷款，9.0%, 30 年：

月供 = $8,046

Step 4: 计算你的"可承担月供"

银行用 HEM (Household Expenditure Measure) 评估你的最低生活支出。HEM 数字按家庭组成、地点、收入水平动态算：

• 单人 / Sydney / 中等收入：约 $30,000-$36,000/年
• 夫妻 / Sydney / 中等收入：约 $42,000-$54,000/年
• 夫妻 + 1 孩：约 $50,000-$66,000/年

HEM 是 minimum baseline，银行会取 MAX(HEM, 你声明的实际支出)。

Step 5: Borrowing Capacity = (税后年收入 - HEM - 其他负债 monthly × 12) / 评估利率月供 ratio

简化公式（粗略）：

最高月供能力 ≈ (税后月收入 - HEM 月支出 - 其他贷款月供) × 0.30-0.35

最高贷款额 ≈ 最高月供能力 ÷ (评估月供/$1M 贷款)

三个实例

实例 1：单身 $120k 税前——税后月 $7,400 / HEM $2,800 / 信用卡 $10k limit ×3% = $300。可承担月供 $4,300 → 按 9% 评估利率 30 年 P&I 可借约 $530,000。

实例 2：夫妻 $200k 税前——税后月 $12,580 / HEM $4,000 / HECS $200 / 信用卡 $20k limit = $600。可承担 $7,780/月 → 可借约 $967,000。

实例 3：夫妻 + 1 孩 $250k 税前——税后月 $15,400 / HEM $5,000（私立学校 / childcare 推高）/ 信用卡 $30k = $900 / 车贷 $400 / HECS $250。可承担 $8,850/月 → 可借约 $1,100,000。

不同收入档的 borrowing capacity 速查表

按一个 mid-tier 银行典型 servicing 算法（实际银行间差异 5%-15%）：

| 家庭情况 | 税前年收入 | 估算最高可借 | |---|---|---| | 单身 | $80,000 | ~$310,000 | | 单身 | $120,000 | ~$520,000 | | 单身 | $180,000 | ~$830,000 | | 单身 | $250,000 | ~$1,150,000 | | 夫妻 | $150,000 | ~$680,000 | | 夫妻 | $250,000 | ~$1,200,000 | | 夫妻 | $400,000 | ~$1,950,000 | | 夫妻 + 1 孩 | $250,000 | ~$1,100,000 | | 夫妻 + 1 孩 | $400,000 | ~$1,800,000 |

注意：

• 这是估算，不同银行差异 ±15%
• 不含 LMI 影响（LVR > 80% 多扛 LMI）
• 假设无其他大额负债

DTI 红线影响

DTI = 总负债 / 税前年收入。APRA 把 DTI ≥ 6 视为"高 DTI 贷款"，要求银行：

• 上报这类贷款比例
• 限制其在 portfolio 中的占比
• 实务上，多数主流银行 DTI > 7 单笔基本不批

来源：apra.gov.au/activating-debt-to-income-limits-as-a-macroprudential-policy-tool

DTI 怎么算

• 你已有车贷 + 信用卡 + HECS = $50,000
• 想新借 $1,000,000
• 总负债 = $1,050,000
• 年收入 $200,000
• DTI = 5.25 → 在 APRA 高 DTI 红线下方，OK

如果你想借 $1,300,000：

• 总负债 = $1,350,000
• DTI = 6.75 → 多数银行不批

DTI 红线的实操含义：年收入 $200,000 的家庭，最高贷款大概 $1.2M 是天花板——不管你算 servicing 能不能扛得住。

影响 borrowing capacity 的 7 个因素

1. 收入：工资稳定 ≥ 6 个月 100% 算入；bonus / commission 按 2 年平均的 80%；自雇要 2 年 tax return + NOA；租金按 80%
2. HEM 标准：银行取 MAX(HEM, 你声明)，声称"月支出只 $1,500"也按 HEM $2,800 算
3. 其他贷款：车贷直扣；信用卡 limit × 3%；HECS 按 marginal rate；现有按揭 rental offset 后扣
4. 押金大小：LVR ≤80% 不付 LMI；>80% LMI 计入贷款总额（借多但 servicing 没变）
5. 利率结构：IO vs P&I——APRA 要求按 P&I 算 servicing；固定仍按 buffer +3%；投资房产品利率高 0.2%-0.4%
6. 银行偏好：四大行 conservative；部分非银 / 第二梯队（Macquarie / BOQ / Pepper）对某些 case 更 generous 但利率略高
7. 政策风险：临时签证 LVR 上限 60%-70%；self-employed 2 年 BAS minimum；不规则收入打折更多

提升 borrowing capacity 的 5 招

• 注销信用卡 $30k limit → 月供能力多 $900 → 多借约 $110,000
• 还掉车贷 $400/月 → 多借约 $50,000
• 提供 2 年稳定 bonus / overtime 历史 → 算入 80%
• Self-employed 提前 1-2 年规划 declared income，避免 NOA 太低
• 找 Mortgage Broker 比对 25-50 家——同财务状况 A 行批 $800k / B 行批 $920k 不罕见

自己估的简易公式

税后年收入 - HEM 年支出 - 其他贷款年供 = 可承担年还款
可承担年还款 ÷ 评估利率 P&I 年还款率（约 0.0966 at 9% 30 年）
= 最高可借

例：家庭年税后 $150,000，HEM $54,000，其他贷款 $0：

• 可承担年还款 = $96,000
• 最高可借 = $96,000 / 0.0966 = ~$994,000

这是上限粗估。实际银行算往往再低 10%-20%（保守 buffer + DTI 限制）。

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⚠️ 本文为基于公开数据的一般性信息，截至取数日期。澳洲房产、税务、政策可能随时变化，本文不构成投资 / 税务 / 法律建议。具体决策请咨询持牌 Mortgage Broker / 会计师 / 律师，按你个人情况和当期规则判定为准。

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数据来源：

• apra.gov.au（APG 223 Residential Mortgage Lending，buffer 3% 自 2021-10 维持，取数 2026-04-27）
• apra.gov.au/activating-debt-to-income-limits-as-a-macroprudential-policy-tool（DTI 6x 高 DTI 阈值，取数 2026-04-27）
• ato.gov.au（HEM 标准与个税计算，取数 2026-04-27）

最后更新：2026-04-27