澳洲买房卖房指南
华人买家与房东的完整路线图
买房流程
卖房流程拍卖成交是无条件的，成交后无法反悔，必须在拍卖前完成所有尽职调查。
房产中介代表卖家，不是买家。如需专业支持，可聘请买方中介（Buyer's Agent）。
印花税通常在交割时一次性缴纳，无法分期。请提前准备好资金。
贷款预批有有效期（通常3-6个月），期房买家需在交割前重新申请正式贷款。
01
确定预算
算清楚你能负担多少，包括首付、印花税、律师费等所有费用。
- 首付：通常房价的10%-20%
- 印花税：各州不同，约房价的3%-6%
- 律师/对流费：约$1,500-$3,000
- 建筑检验费：约$400-$800
- 海外买家需额外考虑FIRB费用
02
申请贷款预批
了解自己的借款额度上限，预批通常有效期3-6个月。
- 向银行或贷款经纪人申请Pre-approval
- 准备两年税单、工资单、银行流水
- 贷款经纪（Mortgage Broker）免费服务，通常比直接找银行更优惠
- 海外买家建议找专门服务华人客户的经纪人
03
FIRB申请（海外买家）
非澳洲公民/PR在购房前必须获得FIRB批准。
- 通过firb.gov.au在线申请
- 支付申请费（$1M以下约$17,100）
- 等待审批（通常30天内）
- 建议在签合同前获批，或签条件合同
- 临时签证持有人可购买一套二手房自住
04
寻找房产
通过各大平台搜索，做充分的实地考察和数据研究。
- 主要平台：realestate.com.au、domain.com.au
- 查看Suburb的历史房价、租金数据
- 了解附近学校、交通、规划信息
- 可考虑雇用买方中介（Buyer's Agent）
- 关注拍卖清盘率判断市场热度
05
尽职调查
签合同前必须完成所有检查，发现问题还可以谈价或退出。
- 建筑与虫害检验（Building & Pest Inspection）
- 律师审查购房合同（Contract Review）
- 查阅S32/Vendor Statement（维多利亚州）
- 核实产权状态（Title Search）
- 了解所在区域市政规划限制
06
出价与谈判
私洽可以加条件保护自己，拍卖则必须在成交前完成所有调查。
- 私洽（Private Treaty）：可加建筑检验条件、贷款条件
- 拍卖（Auction）：无条件成交，成功后立即付10%定金
- 拍卖前务必完成所有尽职调查
- 了解当地成交价格区间，不被低报价误导
07
签署合同与过户
合同交换后正式进入法律约束阶段，律师配合完成所有手续。
- 通常有5个工作日冷静期（拍卖无冷静期）
- 交换合同时支付10%定金
- 海外买家确认已获FIRB批准
- 律师处理产权转让（Conveyancing）
08
交割（Settlement）
通常合同签署后30-90天，正式过户并拿钥匙。
- 银行划付贷款，你付清剩余款项
- 缴纳印花税
- 律师处理产权转让
- 交割前务必购买建筑保险（Building Insurance）
- 交割当天可以入住
09
交割后 · 出租管理
投资性房产交割后，选择合适的物业管理公司，省心省力。
- 物业管理费通常为租金的7%-10%（含GST）
- 管理公司负责找租客、收租金、处理维修
- 自管可省费用，但需花时间精力
- 海外投资者强烈推荐委托物业管理
10
投资房税务优化
每年报税前做好规划，负扣税、折旧报告、Land Tax 都能帮你合法少交税。
- 投资房贷款利息、管理费、维修费均可抵税（负扣税）
- 折旧报告（Tax Depreciation Schedule）是被最多人忽视的税务减免
- 建议每年由专业会计申报，避免漏报或超报
- Land Tax 超过起征点需每年主动申报
- 出售投资房前，提前规划CGT时间，可省大笔税款
11
SMSF · 用养老金买房
符合条件的投资者可通过自管养老金（SMSF）购买投资性房产，享受税务优惠。
- SMSF只能购买投资性房产，不可自住
- 需通过有限追索权借款安排（LRBA）融资
- 房产持有在SMSF内，退休后出售享15%税率或豁免
- 设立和运营成本较高，建议资产超$300k再考虑
- 必须由持牌财务规划师和税务师配合操作