CGT 计算器使用：什么数据要准备（Cost Base / Discount / Hold Period）
卖投资房 / 自住转投资 / 第二套房，CGT（Capital Gains Tax，资本利得税）是最容易算错、也最容易多交的税。一个数字错位 5%，多交税几万块。这篇把 CGT 计算器需要的所有字段、数据准备讲清，并算几个典型 case。
CGT 是什么
Capital Gains Tax：你卖出资本资产（房产 / 股票 / 加密货币）赚到的差价，并入当年个税申报。澳洲没有单独的 CGT 税率，而是按你的 marginal income tax rate 算。
来源：ato.gov.au 个人投资资本利得税。
核心公式
Capital Gain = Sale Proceeds - Cost Base
- Discount（如适用）
- Main Residence Exemption（如适用）
Capital Gain → 加入当年总收入 → 按 marginal tax rate 缴税
每个组成部分都要算清——错一个就多交几万。
1. Sale Proceeds（卖出净收入）
Sale Proceeds = 卖价 - 卖出成本。卖出成本：agent commission（1.5%-3%）+ advertising + legal / conveyancing（$1,500-$3,000）+ 卖前 staging / 维修。例：卖价 $1.5M / agent 2% = $30k / legal $2,500 → Sale Proceeds $1,467,500。
2. Cost Base（成本基数）
5 个组件：
- A 取得成本：买价 + stamp duty + legal + LMI（不含贷款利息）
- B 资本性改善：加建 / 厨卫整体翻新 / 泳池 / 新屋顶——必须未在 rental deduction 或 building depreciation 里 claim 过
- C 未抵扣 holding cost（仅 2017-05-09 前买的自住转投资）：利息 / rate / insurance / maintenance，出租期间未 claim 部分可加
- D Incidental cost：stamp duty / title transfer / inspection / valuation / conveyancer
- E Non-capital cost（s.110-25(4)）：无法 claim 在年度收入的部分维护成本
3. Discount（CGT discount）
50% Discount：
- 持有 ≥ 12 个月（整 12 个月，不能缺一天）
- 个人 / family trust：50%
- SMSF：33.33%
- 公司：0%（公司没有 CGT discount）
来源：ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/cgt-discount
重要日期算法
12 个月从合同 exchange 日期起算（不是 settlement）。例：
- 2025-04-15 exchange 买入
- 2026-04-16 之后卖出 = ≥ 12 个月，可享 50% discount
- 2026-04-15 之前卖出 = 不到 12 个月，全额 CGT
很多人差几天 → 多缴几万税。算清这个日期。
4. Main Residence Exemption（自住房免税）
自住房卖出 = CGT 全免。条件：
- 自买入起即作主居所（main residence）
- 持续作主居所至卖出
- 没有同时 nominate 其他房产作主居所
6-Year Rule（自住转投资 / 出租）
重要保护机制——你搬出后租出去，最长 6 年仍可继续 nominate 这房作 main residence。条件：
- 期间不能 nominate 其他房产作 main residence
- 多次"搬入搬出"循环可以重置 6 年期
来源：ato.gov.au，《treating-former-home-as-main-residence》。
实例
- 纯自住卖出：2018 买 $800k / 2026 卖 $1,300k 全程自住 → CGT = $0
- 自住 4 年 + 出租 5 年：6-year rule 内全部免税 → CGT = $0
- 自住 4 年 + 出租 7 年：最后 1 年超 6 年保护期，那 1 年按 portion 算 CGT，1/11 of total gain 应税
自住转投资的 s.118-192 market value rule（重要）
自住房首次开始租出那天，按当天 market value 重置 cost base。
例：
- 2015 买入 $600,000，自住到 2020
- 2020 搬出，开始出租，当天市场价 $900,000
- 这个 $900,000 成为新 cost base（而不是 $600,000）
- 2026 卖 $1,200,000
- Capital Gain = $1,200,000 - $900,000 = $300,000（不是 $600,000）
没用上 s.118-192 = 多算 $300,000 应税 = 多交税几万。自住转投资当天必须做正式 valuation（找 sworn valuer 或银行估值留证）。
来源：ato.gov.au，s.118-192 ITAA 1997。
完整计算实例
- A 投资房 / 公司持有 5 年：cost base $832,500 / sale proceeds $1,262,500 / gain $430,000 / 公司无 50% discount → 按 25%-30% 税 $107,500-$129,000
- B 投资房 / 个人持有 5 年：同上 / 50% discount → $215,000 taxable / 39% marginal → $83,850
- C 自住转投资 6 年内卖：6-year rule → $0
- D 自住转投资 9 年：3 年自住 + 6 年出租（最后 3 年超期）/ gain $600k / 应税 portion 3÷9 = $200k / 50% discount → $100k taxable / 39% → $39,000
D vs C 多 $39,000 税——值不值看 3 年净租金是否超 $39,000。
数据 checklist
- 买入：exchange 日期 / 买价 / stamp duty / legal / LMI / inspection
- 持有期间：资本性改善记录（金额 + 日期 + 是否在 rental claim）/ 自住 vs 出租日期分隔 / 自住转投资 valuation（s.118-192）
- 卖出：合同日期 / 卖价 / agent / legal / advertising / settlement adjustments
- 个人税务：marginal rate / 持有结构 / ATO 完整 substantiating evidence
常用计算器
- ATO 官方：ato.gov.au/calculators-and-tools/capital-gains-tax-record-keeping-tool（对接 myTax）
- 第三方：H&R Block、propertytaxtools.com.au（适合初算）
常见错误
- 用 settlement 日期而非 exchange 算 12 个月——差几天可能 50% discount 失效
- 自住转投资当天无 valuation → cost base 用买入价 → 多算 gain
- 资本性 vs 维修混淆：加建 / 新屋顶进 cost base；换破窗 / 修水管走每年 rental claim
- 公司持有无 50% discount——结构规划常忽略；family trust distribute 给个人 beneficiary 后享 discount
- 遗忘 sale 成本（agent + legal 占 sale proceeds 5%-7% 全部可扣）
- 不记账：ATO 要求保留 record 5 年（卖出后再 5 年），无 record cost base 不能 claim
⚠️ 本文为基于公开数据的一般性信息，截至取数日期。澳洲房产、税务、政策可能随时变化，本文不构成投资 / 税务 / 法律建议。具体决策请咨询持牌 Mortgage Broker / 会计师 / 律师，按你个人情况和当期规则判定为准。
数据来源：
- ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax（ATO CGT 主页，取数 2026-04-27）
- ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/cgt-discount（CGT 50% discount，取数 2026-04-27）
- ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/property-and-capital-gains-tax/your-main-residence-home/treating-former-home-as-main-residence（6-year rule 与 s.118-192，取数 2026-04-27）
最后更新：2026-04-27