房产合同（Contract of Sale）必看条款：Section 32 VIC / Vendor Statement / Special Conditions
签 Contract of Sale 是买房最有法律约束力的一刻。一旦签了 + cooling off 过了你就被绑定——价格、settlement、special conditions、vendor 包什么、违约责任全按合同走。这篇把澳洲住宅合同最重要的条款讲清，特别是 NSW / VIC / QLD 三州差异。
合同的基本结构（三州通用）
- Particulars of Sale：买卖双方信息、物业地址 + Title、价格、Deposit、Settlement 日期
- Standard Terms：各州律师协会发布的通用条款（产权转移 / 付款 / 违约）
- Special Conditions：这单 case 独有的协商条款——最有谈判空间也最容易踩坑
- Disclosure 文件（state-specific）：NSW Section 149 + Drainage / VIC Section 32 / QLD Form 1
- Inclusions / Exclusions：vendor 留什么带走什么（炉灶 / 油烟机 / 洗碗机 / 空调 / 窗帘 / 灯具 / 后院储物等）
VIC：Section 32 Vendor Statement（最重要的州差异）
VIC Sale of Land Act 1962 强制规定卖家签合同前必须给买家完整 Section 32。内容遗漏 / 重大错误时买家可在 settlement 前任何时候撤销合同——VIC 独有最强保护。
必含内容：Title 和 zoning / Easements 和 covenants / Council 和 water rates 和 land tax 未付 / Owners corp 文件（公寓）/ Services / 过去 7 年 building permits / 任何 notices 或 orders。
律师审 Section 32 通常 30-90 分钟，重点看 easements 是否影响扩建、covenants 是否限制建筑、未披露 council orders、owners corp 财务健康。
来源：legislation.vic.gov.au / consumer.vic.gov.au
NSW：Section 149 Zoning Certificate + Drainage
NSW 没有"统一 vendor statement"概念，但卖家有义务在挂牌前提供 draft contract 含：
- Section 149 Zoning Certificate（council 出具）：zone 类型（R2/R3/R4）、允许 / 不允许用途（dual occupancy / granny flat 等）、development control plans、heritage protection
- Drainage Diagram（Sydney Water 或本地水务）：sewer / stormwater pipe 走向，影响后院加建 / 泳池位置
- Title Search：current owner、caveat、mortgage——settlement 前必须 clean
NSW Conveyancing Act 1919 要求卖家 disclose 上述文件，未完整披露买家可在 cooling off 内无代价退出。
来源：legislation.nsw.gov.au / nsw.gov.au
QLD：Form 1 Disclosure Statement（2025 改革）
QLD 自 2025-08-01 起按 Property Law Act 2023 实施新 disclosure regime，Form 1 必含：Title / mortgage / encumbrance、statutory contracts、council 和 water 未付、building work approvals、statutory orders。
之前 QLD 以买家自查为主，新规把披露责任明确转移到 vendor。Vendor 未提供或重大错误时买家可在 settlement 前终止合同。
来源：legislation.qld.gov.au / qro.qld.gov.au
Special Conditions：5 条最该谈进合同的
- Subject to Finance：贷款 unconditional approval 前合同不绑定。Date 14 天 minimum 21 天 comfortable；必须"Purchaser's choice"不绑定特定 lender；vendor 拒绝要问为什么（可能房产 issue 银行不贷）
- Subject to Building & Pest Inspection：通常 7-14 个工作日；"Major defect"定义要明确否则 vendor 争辩；比 cooling off 5 天更长的退出窗口
- Subject to Strata Report（公寓必加）：special levy 阈值常设 $5,000-$20,000，超过或有 pending litigation 可终止
- Inclusions Schedule：列明 brand + model（如 Dishwasher Bosch SMS46MI03A、3× Mitsubishi MSZ-AP25 空调、所有 curtains and blinds、后院 shed、gas cooktop、smoke alarms），不写明确 vendor 可以全部带走
- Vendor Repairs / Holdback：building inspection 发现的可修复问题用这条解决，holdback 金额 $5,000-$20,000 留在 purchaser solicitor trust account 直到修好
Special Conditions 不该接受的 4 条
- 5 天 finance condition：根本不够银行批 unconditional，要谈 ≥ 21 天
- Vendor 单方面延期 settlement：settlement 延期应需双方同意
- 大额 default interest：市场标准 8%-12%，15% 等超额可争论
- 未明确的 Vendor's right to terminate：vendor 单方面 terminate 都要警惕
Inclusions 列表 4 个坑
- Generic 描述（"All curtains and blinds"没写具体房间）→ 明确"in all rooms"
- Brand / Model 不写 → vendor settlement 前换低端品牌
- 可拆卸 vs 固定（outdoor BBQ）说明清楚
- 园艺 / 后院储物（shed / 大型 pot plants）经常被忽略，明确写"remains"
Settlement 期与 default interest
- Settlement Date：exchange 后 42 天（NSW）/ 60 天 / 90 天
- Default Interest：buyer 未准时付款，vendor 收 day rate（10%-12%/年）
- 14-Day Default Notice：超过 14 天没补救，vendor 可终止合同 + 没收 deposit + 起诉差价损失
预期 settlement 可能推迟，谈一个稍长的 settlement period 比临时违约强。
律师审合同的 timeline
- 签合同前 24-48 小时：律师初步看，红旗立刻反馈
- 签合同后 cooling off 5 天内：完整产权调查
- Settlement 前一周：final 检查所有 disclosure、search、settlement statement
不要等到 cooling off 第 4 天才让律师看合同——来不及。
核心建议
所有 special conditions 要双方书面同意 + 进入合同。中介或 vendor 口头答应"放心吧"绝对不算数。签合同那一刻，合同就是你和 vendor 之间的全部协议——"我以为他答应了"在法律上没有意义。
⚠️ 本文为基于公开数据的一般性信息，截至取数日期。澳洲房产、税务、政策可能随时变化，本文不构成投资 / 税务 / 法律建议。具体决策请咨询持牌 Mortgage Broker / 会计师 / 律师，按你个人情况和当期规则判定为准。
数据来源：
- legislation.vic.gov.au（VIC Sale of Land Act 1962 Section 32 Vendor Statement，取数 2026-04-27）
- legislation.nsw.gov.au（NSW Conveyancing Act 1919 Disclosure 要求，取数 2026-04-27）
- legislation.qld.gov.au（QLD Property Law Act 2023 Form 1 Disclosure 自 2025-08-01，取数 2026-04-27）
- consumer.vic.gov.au / fairtrading.nsw.gov.au / qld.gov.au（各州 buyer 保护规则，取数 2026-04-27）
最后更新：2026-04-27