Cooling Off Period 各州对比：NSW / VIC / QLD / SA / WA / TAS
Cooling Off Period（冷静期）是澳洲住宅房产合同最重要的买家保护机制。各州规则差异很大——同样的"5 个工作日"在 NSW 和 QLD 含义不同；VIC 是 3 天；WA 默认完全没有。这篇把六个主要州 / 领地的规则、退出代价、什么时候不适用全列出来。
一图速查
| 州 / 领地 | 时长 | 起算时间 | 退出代价 | 拍卖适用 | |---|---|---|---|---| | NSW | 5 个工作日 | Exchange 当天起 | 0.25% × 房价 | 不适用 | | VIC | 3 个 clear business days | 合同签字次日 | 0.2% × 房价 或 $100（取较高） | 不适用（拍卖前后 3 个工作日内同样不适用） | | QLD | 5 个工作日 | 合同生效日（exchange） | 0.25% × 房价 | 不适用 | | SA | 2 个 clear business days | 收到合同当日（next day 起算） | $100（cooling off fee） | 适用部分情况 | | WA | 默认无 cooling off | n/a | n/a | n/a | | TAS | 无强制 cooling off | n/a | n/a | n/a | | ACT | 5 个工作日 | Exchange 起 | 0.25% × 房价 | 不适用 | | NT | 无强制 cooling off | n/a | n/a | n/a |
来源：各州 Fair Trading / Consumer Affairs 官网，取数 2026-04-27。
NSW（5 个工作日）
起算：合同 exchange 当天开始计算。Exchange 是双方签好 Contract A 和 Contract B 然后正式互换的那一刻——通常律师协调完成。
5 个工作日含义：
- 不含周末和公共假期
- 通常下午 5 点 cut-off
例：周一 exchange，cooling off 从周二开始算第 1 天，到下周一下午 5 点结束。
退出代价：0.25% × 房价。$1,000,000 房子退出 = $2,500。其余押金（如已付 5% 即 $50,000）退回。
放弃方式：Section 66W certificate——你的律师 / Conveyancer 签字证明已给你独立法律意见、你明白放弃 cooling off 的后果。卖家市场紧时多 offer 竞争，中介常要求 66W "干净的" offer。
拍卖：不适用。拍卖落锤当场签合同 = 立即生效、无 cooling off。
来源：nsw.gov.au/housing-and-construction/buying-and-selling-property/buying-property-nsw/contracts-and-deposits
VIC（3 个 clear business days）
起算：合同签字次日。"Clear" 意味着不含签字当天本身，也不含周末 / 公共假期。
例：周一签合同，cooling off 从周二开始算第 1 天，到周四下午 5 点结束。
退出代价：0.2% × 房价 或 $100，取较高者。$1,000,000 房子退出 = $2,000。
放弃 cooling off 不需要单独证书，但如果你买入是通过 estate agent 谈好（而非签了合同），你可以选择不进入合同，或者签合同进入 cooling off。
拍卖：不适用。关键陷阱：拍卖前 3 个工作日内 / 拍卖后 3 个工作日内私下议价签的合同也不适用 cooling off—— Vic 这条是为了防止"拍卖前一天"私下套近 cooling off 漏洞。
额外：VIC 还有一个独特机制——Section 32 Vendor Statement，卖家有义务在签合同前提供。如果 Section 32 内容遗漏或错误重大，买家可以在 settlement 前任何时候（不只是 cooling off 内）撤销合同而不付代价。
来源：consumer.vic.gov.au
QLD（5 个工作日）
起算：合同生效日（exchange）当天起。
5 个工作日含义：含 exchange 当天本身。例：周一 exchange，cooling off 周一到周五下午 5 点。
退出代价：0.25% × 房价。
放弃方式：律师 / Conveyancer 出具 advice statement 证明已给你法律意见。
拍卖：不适用。
特殊：QLD 的 cooling off 默认所有住宅合同都有，但如果合同明确放弃且有律师 advice statement，则没有。所以买家在 QLD 必须看清合同有没有这条放弃条款。
来源：qld.gov.au/law/housing-and-neighbours/buying-and-selling-a-property
SA（2 个 clear business days）
起算：收到完整合同的次日。SA 法律要求卖家给买家一份完整 vendor statement（Form 1），cooling off 从你收到 Form 1 的次日开始。
退出代价：$100 cooling off fee（不按比例算）。
拍卖：部分情况适用——如果 Form 1 在拍卖前未给齐，cooling off 仍适用。
来源：cbs.sa.gov.au
WA / TAS / NT（默认无 cooling off）
WA：标准住宅合同没有强制 cooling off。买家可以在合同里加 "Subject to Finance"、"Subject to Building Inspection" 这类 special conditions 自我保护。
TAS：同样无强制 cooling off。依赖合同 special conditions。
NT：无强制 cooling off，但如果合同含 "subject to finance" 等条款，可在条件未满足时退出。
对比含义：在 WA / TAS / NT 买房，律师必须在签合同前看完整合同，因为签了之后就没有反悔窗口了。这是这三州买房最容易翻车的点。
退出 Cooling Off 的标准动作
不管哪个州，退出 cooling off 的程序大致：
1. 在 cut-off 之前书面通知
通常下午 5 点（NSW / VIC / QLD），也有 4 点（SA）。口头通知不算数，必须邮件或 fax 书面发给卖家律师。
2. 通知内容
- 你（买家）的全名
- 物业地址
- Exchange / 签合同日期
- 明确表达 "I/we hereby rescind the contract under cooling off period"
- 签字 + 日期
3. 律师协助退出
通常你的 Conveyancer / Solicitor 帮你起草 rescission notice、发出去、跟卖家律师确认收到。
4. 押金返还
- NSW：扣 0.25% × 房价后退回剩余押金
- VIC：扣 0.2% × 房价 或 $100（取较高）后退回
- QLD：扣 0.25% × 房价后退回
- SA：扣 $100 cooling off fee
通常 7-14 个工作日内到账。
Cooling Off 内应该完成什么
5 天看似不长，事情非常多，要并行做：
必做：
- Building & Pest Inspection（如果合同里没有 subject to inspection 条款）
- 律师审 contract：找 special conditions、看 zoning、看 caveat、看 disclosure 完整性
- 银行 Final Approval：升级 Pre-approval 到 Unconditional（含估值）
- First Home Buyer 减免申请（如适用）：NSW FHBAS、VIC FHB Duty Exemption、QLD FHB Concession 等
加分项：
- Strata Report（公寓）：查 owners corporation 财务、过去 special levy、未来 capital works
- Council Rate / Water Rate certificate 看是否有未付
- Land Tax search：上手房如有未付 land tax 你要承担
5 天紧绷的现实
第一次买房的人在 cooling off 5 天里通常焦头烂额：
- 第 1 天：律师拿到合同开始审、约 inspector
- 第 2-3 天：inspection 进行 / 报告出
- 第 3-4 天：Final Approval 银行还在跑估值
- 第 4 天：决定要不要谈减价 / 退出
- 第 5 天：cut-off 前必须做最终决定
时间紧的话有两个补救：
- 谈延长 cooling off：在签合同 special conditions 里加一条 "cooling off period extended to [N] business days"。NSW / VIC / QLD 都允许双方协商延长。
- 签 Subject to Finance / Inspection：让条款本身覆盖 cooling off 之外的退出权利。
⚠️ 本文为基于公开数据的一般性信息，截至取数日期。澳洲房产、税务、政策可能随时变化，本文不构成投资 / 税务 / 法律建议。具体决策请咨询持牌 Mortgage Broker / 会计师 / 律师，按你个人情况和当期规则判定为准。
数据来源：
- nsw.gov.au/housing-and-construction/buying-and-selling-property/buying-property-nsw/contracts-and-deposits（NSW Cooling Off 5 工作日，取数 2026-04-27）
- consumer.vic.gov.au（VIC Cooling Off 3 clear business days，取数 2026-04-27）
- qld.gov.au/law/housing-and-neighbours/buying-and-selling-a-property（QLD Cooling Off，取数 2026-04-27）
- cbs.sa.gov.au（SA Cooling Off 2 工作日，取数 2026-04-27）
- commerce.wa.gov.au（WA 无强制 cooling off，取数 2026-04-27）
最后更新：2026-04-27