二手房 vs 新房：6 个真实差异（印花税 / 折旧 / Defect Liability）
第一次买房或投资房，很多人纠结二手房 vs 新房。中介会强调新房"全新装修不用修"，二手房中介强调"现房可见"。但真正影响 5-10 年回报的差异不在视觉上，而是印花税、税务折旧、defect liability 这些技术层面。这篇把 6 个核心差异讲清。
差异 1：印花税
新房（首次购房者）
- NSW：合同价 ≤$800,000 全免，$800,001-$1,000,000 部分减免（自 2023-07-01 起，来源：revenue.nsw.gov.au）
- VIC：合同价 ≤$600,000 全免，$600,001-$750,000 部分减免（来源：sro.vic.gov.au）。Off-the-plan 还有额外减免按 land cost 算
- QLD：自 2025-05-01 起，新房全免印花税不设价格上限（来源：qro.qld.gov.au）
二手房（首次购房者）
- NSW：同样的 $800k 全免 / $1M 部分减免阈值
- VIC：同样的 $600k 全免 / $750k 部分减免阈值
- QLD：≤$700,000 全免，$700,001-$800,000 部分减免——比新房严格
非首次购房者 / 投资买家
两边一样按完整 stamp duty 表算，无减免。
实际差距示例
$700,000 房产，QLD 首次购房者：
- 买新房：印花税 $0
- 买二手房：印花税 $0（仍在阈值内）
$1,000,000 房产，QLD 首次购房者：
- 买新房：印花税 $0（无价格上限，2025-05-01 起）
- 买二手房：印花税约 $30,850（按 QLD 标准 transfer duty 表，无 first home concession 因超 $800k 阈值）
QLD 这个 $30k 差距对决策影响巨大。
差异 2：折旧（Depreciation）税务影响
投资房买家关键差异
Building Allowance（建筑物折旧 Division 43）：
- 新房 / 1987-09-15 之后建造：可以申报 2.5%/年的建筑物折旧，持续 40 年
- 1987-09-15 之前建造的二手房：不能申报 building depreciation
- 2017-05-09 之后买的二手房：plant & equipment（家电、地毯、空调等可移动物品）不能再 claim depreciation——2017 年税法改革后限制了二手房折旧（来源：ato.gov.au）
实际影响（投资房）
$800,000 投资公寓，新房 vs 二手：
- 新房：每年 building depreciation ~$8,000-$15,000 + plant & equipment ~$3,000-$8,000 = 总折旧 $11,000-$23,000
- 二手房（2017 后买）：仅 building depreciation $4,000-$10,000（如果 1987 年后建）
按 39% marginal tax rate 算：
- 新房：每年税务节省 $4,300-$9,000
- 二手房：每年税务节省 $1,560-$3,900
5 年累计差距：$13,000-$25,000+
如果二手房是 1987 年前建造的老房，差距更大。
差异 3：Defects Liability 和保修
新房 / Off-the-plan
- NSW：Home Building Compensation Fund (HBCF) 强制开发商保险，6 年结构 defect 保修 + 2 年非结构（来源：fairtrading.nsw.gov.au）
- VIC：Domestic Building Insurance (DBI) 类似 6 年保修
- QLD：QBCC（Queensland Building and Construction Commission）保险
实际上：开发商应在 6 年内修复结构 defect。整楼 cladding / 防水问题虽然有保险，但实操中流程繁琐、扯皮多年（参见 Mascot Towers / Opal Tower 案例）。
二手房
没有任何强制保修。买入即承担一切。Building inspection 报告是你唯一的"事先体检"。后续问题自己花钱修。
实际影响：
- 新房在 6 年内出现 major defect 你理论上可以追开发商
- 二手房任何问题都是你的—— $50,000 防水重做 / $30,000 屋顶 / $20,000 电气升级都自己出
但是 trade-off：新房的 defect 风险 = 整楼系统性问题（cladding / 防水）较二手房个体问题更难处理。
差异 4：Strata Levies / 维护成本（公寓）
新公寓
- 头 5 年 strata levy 通常较低（$3,000-$8,000/年）
- 没有累积 sinking fund 不足问题
- 风险：5-10 年后大维修周期到来 + special levy 可能 $20,000-$80,000
二手公寓
- 看 Strata Report：现有 sinking fund 够不够、过去 5 年 special levy 历史
- Levy 高低反映真实运维成本
- 选 sinking fund 充足的二手公寓，长期成本更可控
经验法则：
- 30+ 年老公寓：每 10 年大维修 1 次，每户特别 levy $15,000-$50,000
- 新公寓 5-10 年第一次大维修 cycle 到来——很多业主才发现 sinking fund 不够
差异 5：估值缩水（settlement 风险）
新房 / Off-the-plan
高风险——签合同到 settlement 通常 18-36 个月，市场波动大。2018-2020 悉尼 Mascot 等区段 off-the-plan settlement 估值普遍缩水 10%-25%。
二手房
低风险——cooling off 5 天内就完成估值，最多 settlement 6-13 周后小幅波动。
资金影响：
- 新房：要预留押金额外 20%-30% 现金作缩水缓冲
- 二手房：cooling off 内确认银行估值，settlement 期资金锁定
差异 6：FIRB（外国投资审批）
临时签证持有者 / 海外买家
FIRB 政策从 2025-04-01 起调整：
- 非永居 / 海外买家只能买新房或 off-the-plan，不能买二手房（除少数例外，如 PR 申请中、特殊豁免）
- 临时签证（500 / 482 / 491 等）持有者只能买一套自住二手房作为唯一住所，不可作投资
- 来源：firb.gov.au
这个限制对临时签证 / 海外买家影响巨大——实质上把他们推向新房 / off-the-plan 市场。
永居 / 公民
两边都可买，不受 FIRB 限制。
综合对比表
| 维度 | 新房 | 二手房 | |---|---|---| | 印花税 FHB 减免 | 优惠更广（QLD 无价格上限） | 标准阈值 | | 折旧 | 完整可 claim | 仅 building（部分） | | Defects 保修 | 6 年法定保修 | 无（买家自负） | | Strata levy（前 5 年） | 较低 | 高低看具体楼盘 | | 估值风险 | 高（off-the-plan） | 低 | | Long-term 维护风险 | 5-10 年 special levy 可能爆发 | 已 priced in 当下成本 | | FIRB 限制（临签 / 海外） | 可买 | 一般不可买 |
各类买家适合什么
第一次自住购房者（PR / 公民）
二手房可能更稳：
- Cooling off 内可看完整真实房况
- 印花税减免阈值差不多
- 不承担 off-the-plan 估值风险
但 QLD 首次购房者新房完全免印花税这个吸引力很大，可考虑新房。
投资房买家（PR / 公民）
新房税务优势明显——折旧 5 年累计税务差距 $13k-$25k+。
但要算总账：新房合同价通常含开发商溢价 5%-15%，二手房 priced 进市场。如果新房贵 10%，5 年税务节省可能没赶上。case-by-case 算清才对。
临时签证持有者
FIRB 框架下基本只能选新房 / off-the-plan。要特别注意估值缩水风险 + 选 reputable 开发商。
海外买家
同上，另需考虑 FIRB 申请费、附加印花税（NSW / VIC / QLD 海外买家附加 stamp duty 7%-8%）。
⚠️ 本文为基于公开数据的一般性信息，截至取数日期。澳洲房产、税务、政策可能随时变化，本文不构成投资 / 税务 / 法律建议。具体决策请咨询持牌 Mortgage Broker / 会计师 / 律师，按你个人情况和当期规则判定为准。
数据来源：
- revenue.nsw.gov.au/grants-schemes/assistance-scheme（NSW FHBAS 阈值 2023-07-01 起，取数 2026-04-27）
- sro.vic.gov.au（VIC FHB Duty Exemption $600k/$750k，取数 2026-04-27）
- qro.qld.gov.au（QLD First Home Concession，新房 2025-05-01 起无价格上限，取数 2026-04-27）
- ato.gov.au（Division 43 Building Allowance，2017-05-09 二手房 plant & equipment 折旧改革，取数 2026-04-27）
- fairtrading.nsw.gov.au（NSW HBCF 6 年保修，取数 2026-04-27）
- firb.gov.au（FIRB 海外买家二手房限制，2025-04-01 政策调整，取数 2026-04-27）
最后更新：2026-04-27