各州首置者优惠政策对比 2026：FHB Concession + FHOG 一张表看完
澳洲首置者（First Home Buyer，FHB）能拿的政策红利分两类：印花税减免（FHB Duty Concession，州级）和首置者购房补贴（First Home Owner Grant，FHOG，州级新房现金补贴）。每个州的阈值、覆盖对象、是否要求新房，全部不同。本文按各州财政部 2025-26 财年公开数据，做一次横向对比。
一、各州 FHB Duty Concession 对照表（2025-26）
| 州 | 全免阈值 | 部分减免上限 | 仅限新房？ | 居住要求 | | --- | --- | --- | --- | --- | | NSW | $800,000（新 / 二手） | $1,000,000 | 否 | 12 个月内入住，连续 12 个月自住 | | VIC | $600,000（新 / 二手） | $750,000 | 否 | 12 个月内入住，连续 12 个月自住 | | QLD | $709,999.99（二手 FHC 满额）/ 新房无上限 | 二手 $800,000 归零 | 新房无上限、二手有上限 | 12 个月内入住 | | WA | $500,000 | $700,000（Metro）/ $750,000（Regional） | 否 | 标准居住要求 | | SA | 无上限（仅新房） | — | 是，仅新房 / 建房 | 12 个月内入住，连续 6 个月 | | TAS | $750,000（含二手） | 全免无递减 | 否（含二手） | 12 个月内入住，连续 6 个月 | | ACT | $1,020,000 | 全免，无递减段 | 否 | 自住 ≥ 1 年；收入 ≤ $250,000 | | NT | 当期细则查 nt.gov.au | 当期细则查 nt.gov.au | 多数政策偏向新房 / H&L Package | 当期查 nt.gov.au |
二、各州 FHOG（首置者补贴）对照表
FHOG 是州政府给首置者买新房的一次性现金补贴（绝大多数州只覆盖新房）：
| 州 | FHOG 金额 | 房价上限 | 仅限新房？ | | --- | --- | --- | --- | | NSW | $10,000 | $600,000（已建新房）/ $750,000（House+Land 自建） | 是 | | VIC | $10,000 | $750,000 | 是 | | QLD | 当期具体金额查 qro.qld.gov.au | 当期查 qro.qld.gov.au | 是 | | WA | $10,000 | 大都市与南端区域适用不同上限 | 是 | | SA | $15,000 | 当期查 revenuesa.sa.gov.au | 是 | | TAS | $10,000（曾为 $30,000 临时上调，当前请查 sro.tas.gov.au） | 当期查 sro.tas.gov.au | 是 | | ACT | 已停发（2019 年起取消，转 HBC） | — | — | | NT | 当期查 nt.gov.au | 当期查 nt.gov.au | — |
⚠️ FHOG 金额近 5 年多次临时上调 / 调回，签合同前必须到对应州 Revenue Office 官网核当期数字。
三、首置者补贴叠加规则
首置者三类红利（印花税减免 + FHOG + 联邦 Home Guarantee Scheme）通常可以叠加，但要满足各自独立的资格条件：
- 印花税减免（州）
- FHOG（州，限新房）
- FHBG / RFHBG / FHG（联邦 Home Guarantee Scheme，5% 首付免 LMI，详见单独一篇）
- First Home Super Saver Scheme（FHSSS，联邦，从养老金里取最多 $50,000，详见单独一篇）
四个一起用，理论上首置者能省的钱在 $30,000 - $80,000 区间（视房价、地区、是否新房）。
四、案例：墨尔本首置者买 $700K 新房
- VIC FHB 印花税优惠：$600K-$750K 段为部分减免
- VIC FHOG：$10,000（房价 ≤ $750K 的新房）
- 联邦 FHBG：5% 首付免 LMI（如收入符合）
- FHSSS：从 super 取最多 $50,000 凑首付
总政策红利可达 $40,000-$60,000（具体按个人情况）。
五、常见误区
- "PR 也能拿 FHOG"：可以。FHOG 通常允许澳洲公民或 PR，临时签证 / 海外身份不能拿。
- "印花税免了就一定能拿 FHOG"：不一定。两个是独立体系，FHOG 几乎全部要求新房，印花税减免有些州二手房也算。
- "夫妻名下任一方有过房就不算 FHB"：是的。任何一个买家或其配偶曾经在澳洲拥有房产（含投资房），全家都丧失 FHB 资格。
- "FHB 优惠用一次还能再用"：FHB 是身份性优惠，全国范围内一辈子一次。
六、怎么操作
- 锁定房产前，先在 https://firsthomebuyers.gov.au 把联邦 + 州两层补贴梳一遍
- 找 Mortgage Broker 或 Conveyancer 出具书面计算，不要靠中介口头报数
- 如果是新房 / 空地建房，确认开发商合同里有 FHOG 条款配合的"Builder Compliance"
数据来源：
- revenue.nsw.gov.au / sro.vic.gov.au / qro.qld.gov.au / wa.gov.au / revenuesa.sa.gov.au / sro.tas.gov.au / revenue.act.gov.au / nt.gov.au（各州首置者印花税与 FHOG，2025-26 财年，取数 2026-04-27）
- firsthomebuyers.gov.au（联邦 First Home Buyer 计划入口，取数 2026-04-27）
最后更新：2026-04-27
⚠️ 本文为基于公开数据的一般性信息，截至取数日期。澳洲房产、税务、移民政策可能随时变化，本文不构成投资 / 税务 / 法律建议。具体决策请咨询持牌 Mortgage Broker / 会计师 / 律师 / Migration Agent，按你个人情况和当期规则判定为准。