FIRB 申请：海外买家买澳洲房产全流程指南（含 2025 年禁买二手房新规）
FIRB（Foreign Investment Review Board）是澳洲外国投资审查机构。任何"外国人"（含临时签证、海外公司、海外信托）想买澳洲住宅，都必须事前向 FIRB 申请、缴申请费、拿到批文（No Objection Notification）才能签约。2025 年 4 月 1 日起，澳洲对外国人禁买二手房 2 年（至 2027 年 3 月 31 日），是过去 5 年最大的政策变化。
一、谁是 FIRB 意义上的"外国人"
- 非澳洲公民、非 PR 的外籍人士
- 临时签证持有者（Student Visa / 482 / 491 / 600 等）
- 外国公司（外国人持股 > 一定比例）
- 外国信托
- 外国基金、SMSF（如果受益人含外国人）
⚠️ 配偶为澳洲公民 / PR、且与该公民 / PR 以 joint tenants 共同购买的，属于 FIRB 限制范围内的特殊豁免之一。具体豁免条款请到 foreigninvestment.gov.au 查当期 Guidance Note。
二、2025-04-01 起的"二手房 2 年禁令"
禁令核心规则：
- 生效：2025 年 4 月 1 日
- 结束：2027 年 3 月 31 日（之后 2027 年是否延续待联邦政府评估）
- 覆盖范围：所有"外国人"（含临时签证持有者）禁止购买"established dwellings"（二手房 / 已建房）
- 豁免：极少数明确扩大住房供给的项目、PALM 工签计划相关、PR 与配偶 joint tenants 等
仍可买的：
- 全新房（新建公寓、House and Land Package 中的新建部分）
- 空地（购入后必须按要求时限内开工建房）
- 部分商业地产、租赁开发用地
三、FIRB 申请费阶梯（2025-26 财年）
申请费按"住宅类"和"价格阶梯"计征。住宅类申请费每 100 万澳币为一档。2025 年 7 月 1 日起的版本（具体每档数字以 foreigninvestment.gov.au/sites/foreigninvestment.gov.au/files/2025-07/schedule-of-fees-fi-apps-jul-2025.pdf 当期 Schedule of Fees 为准）：
- 房价 ≤ $75,000：约 $4,500
- 房价 ≤ $1,000,000：约 $45,300
- 每多一个 $1M 档位：阶梯式加费
- 顶端 tier 单笔申请费可达数百万澳币
⚠️ 申请费只此一项可能就是房价的 4-6%，比印花税还重。不退——不论申请是否被批准，缴了就交了。
四、二手房禁令例外路径
二手房禁令期间，仍有少数路径可买"已建房"：
- 临时签证持有者用作主要居所：曾经允许（2024 年前），2025-04-01 起基本关闭
- 新房尚未住人：法律上属于"new dwelling"，不受禁令影响
- 重大开发项目：拆旧建新（demolition + 新建多套），属于"增加住房供给"，FIRB 个案审批
- 企业投资型 / 长租住房项目：需通过商业框架审批
绝大多数海外买家的现实路径就是 买新房 / 买空地建房。
五、申请流程
- 锁定目标房产，与开发商 / 卖家签 subject to FIRB approval 条款的合同
- 在 ATO（FIRB 委托 ATO 操作）线上系统提交 Residential Real Estate Application
- 缴纳申请费（信用卡 / 银行转账）
- 等待批文：标准时限 30 天，复杂案例可能延长
- 拿到 No Objection Notification 后正式 settlement
六、申请后还有"附加成本"
拿到 FIRB 批文不等于成本结束：
- 签合同时各州 Foreign Buyer Surcharge（NSW 9%、VIC 8%、QLD 8%、SA 7%、WA 7% 等）
- 持有期间 Absentee Owner Surcharge（如 VIC 4%）
- 出售时可能触发 CGT + Withholding Tax
- 若为外国人持有的住宅长期空置，部分州征 Vacancy Fee
七、常见误区
- "PR 也要 FIRB"：错。澳洲 PR 不属于 FIRB 意义上的"外国人"。
- "留学签证可以买二手房自住"：2025-04-01 起这条路基本关闭，2 年内不行。
- "申请费是房价的 1%"：错，远高于 1%，并按 $1M 档位阶梯式上跳。
- "FIRB 批了就不用交 Surcharge"：完全独立——FIRB 是联邦审批，Surcharge 是州税。
- "通过澳洲公司持有就不算外国人"：要看公司股权穿透——"外国控制"测试一旦触发，仍按外国人计。
八、怎么操作
- 找熟悉 FIRB 的 Migration Agent + Property Lawyer + Mortgage Broker 三方协同
- 绝不要先签无 FIRB 条款的合同——拿不到批文就丧失保证金
- 海外资金合规问题（中国 SAFE 限额）单独处理，详见本系列其他篇
数据来源：
- foreigninvestment.gov.au/sites/foreigninvestment.gov.au/files/2025-07/schedule-of-fees-fi-apps-jul-2025.pdf（FIRB 申请费 Schedule，2025-07-01 起版本，取数 2026-04-27）
- foreigninvestment.gov.au/news-and-reports/news/changes-foreign-purchases-established-dwellings（2025-04-01 起 2 年禁买二手房政策，取数 2026-04-27）
- ato.gov.au/about-ato/new-legislation/in-detail/international/banning-foreign-purchases-of-established-dwellings（ATO 关于二手房禁令的立法说明，取数 2026-04-27）
最后更新：2026-04-27
⚠️ 本文为基于公开数据的一般性信息，截至取数日期。澳洲房产、税务、移民政策可能随时变化，本文不构成投资 / 税务 / 法律建议。具体决策请咨询持牌 Mortgage Broker / 会计师 / 律师 / Migration Agent，按你个人情况和当期规则判定为准。