第一次在 NSW 买房：从看房到 Settlement 完整流程（含时间线）
第一次在悉尼买房，最常被卡住的不是钱不够，是流程不熟。很多人以为"找个房 → 出价 → 付钱"，结果到了 Cooling Off、Building Inspection、Settlement 这几步突然发现要做什么不知道、找谁不知道、什么时候做也不知道。
这篇把 NSW 私下议价（Private Treaty）流程从头到尾走一遍，标好每一步的时间线和谁在做什么。拍卖是另一套节奏，单独有一篇讲。
第 0 步：Pre-approval（看房前 4-8 周）
没拿到 Pre-approval 就去看房，效率低、风险高。卖家中介开口第一句就是"你有没有 Pre-approval"，没有的基本不进入认真谈判名单。
Pre-approval 是银行或 Mortgage Broker 拿你的收入、负债、押金做初步审核，给一个"可借多少 + 在多少利率下"的有效期通常 90 天的承诺函。不是最终批贷，但有它你心里有底，谈价也有底气。
需要准备的材料大致：
- 近 2-3 个月工资单（payslip）
- 近 6 个月银行流水
- 现有信用卡 / 车贷 / HECS 余额
- 自住意向 / 投资意向（影响利率档）
- 押金来源证明（Genuine Savings 通常需 5%）
银行用 APRA 要求的 buffer 利率（当前贷款利率 + 3 个百分点）算你能不能扛得住加息后的月供，这是 APRA 自 2021-10 起到 2026-04 一直维持的标准（来源：apra.gov.au）。所以哪怕现在利率不到 6%，银行算你能不能借的时候是按 9%+ 算的，这一步很多买家会被卡。
第 1 步：看房 Open Inspection（4-12 周）
每周六（部分工作日晚上也有）开放看房，每场 15-30 分钟。第一次去看房记得：
- 带笔记本和手机相机：每个房至少拍 10 张图，包括外立面、屋顶、卫生间防水、电箱
- 看湿气霉斑：墙角、衣帽间、厕所天花，黑斑或翘皮通常是前世漏水
- 看裂缝走向：水平缝多半结构问题，垂直缝可能是普通沉降
- 问是 freehold 还是 strata：公寓 / 联排都涉及 strata levies 和 special levy 风险
- 拿 Contract of Sale 草本回家：在 NSW 卖家有义务在挂牌前提供 draft contract
第 2 步：出价 Offer（看房后几天）
NSW 私下议价没有强制出价格式，可以口头、邮件、文字都行，但中介通常要求邮件。出价时一般会写：
- 出价金额
- Settlement 期（通常 42 天 / 60 天 / 90 天）
- 押金多少（通常 5%-10%）
- 是否需要 Subject to Finance / Subject to Building Inspection（NSW 标准合同已含 cooling off，所以条件子条款用得不多）
第 3 步：交换合同 Exchange of Contracts（出价被接受后）
口头答应不算数。在 NSW，房子真正"绑定"是双方签了 Contract of Sale 并交换（exchange），同时买家付定金（通常 0.25%-10%）。Exchange 那一刻，就开始算你的 5 个工作日 Cooling Off Period。
第 4 步：Cooling Off Period（5 个工作日）
NSW 私下议价合同从 exchange 当天起算 5 个工作日的 cooling off period（来源：nsw.gov.au 买卖房产·Contracts and deposits 页面）。这 5 天里你可以反悔退出，代价是付 0.25% × 房价给卖家（其余押金退回）。比如 $1,200,000 的房子退出代价 $3,000。
这 5 天里你应该完成：
- Building & Pest Inspection：找持牌 inspector，$400-$700，出一份 25-60 页的报告
- 找 Conveyancer / Solicitor 看合同：$1,500-$2,500（拿到后续 settlement 一条龙服务通常包在内）
- Formal Loan Approval（正式批贷）：把 pre-approval 升级成正式 approval，银行做估值、查标的物
如果上面任何一项报告爆雷（结构问题、白蚁、估值低于成交价），你可以在 5 天内退出。也可以在退出之前回头跟卖家谈减价、谈修补条款。
如果你愿意放弃 cooling off（卖家收到多个 offer 想要"干净的"contract），让你的律师签一份 Section 66W certificate，cooling off 立即作废、合同当场绑定。这是律师对你的"独立法律建议"证书，签之前必须自己想清楚。
第 5 步：等 Settlement（通常 42-90 天）
cooling off 过后到 settlement 之间，主要在做几件事：
- 银行最终放贷：Loan Documents 签字、保险（building insurance）落实
- Conveyancer 做产权调查：查 title、查 council 注记、查 zoning、查未付的 council rate / water rate
- First Home Buyer Assistance 申请（如适用）：在 NSW，符合条件的首次购房者可在 ≤$800,000 全免印花税，$800,000-$1,000,000 部分减免（自 2023-07-01 生效，来源：revenue.nsw.gov.au）
- First Home Guarantee（如适用）：自 2025-10-01 起，联邦 5% deposit scheme 取消名额限制和收入限制，NSW 房价上限提至 $1.5M（来源：housingaustralia.gov.au）
- Pre-settlement Inspection：通常 settlement 前一天，买家最后一次进屋检查物品状态、是否清空
第 6 步：Settlement Day
Settlement 日通常买家不直接到场，由 Conveyancer 通过 PEXA（Property Exchange Australia 电子交割平台）跟银行、卖家律师对接。流程大概：
- 银行把贷款金额转入 PEXA workspace
- 卖家律师确认款到、释放产权
- 产权过户登记（Land Registry）
- 中介把钥匙交给你（通常下午 2-4 点）
钥匙到手那一刻，房子就是你的了。后续第一周做的事：水电气网络过户、council 通知地址变更、改邮箱锁。
时间线速查表
| 阶段 | 时长 | 谁在做 | 关键产出 | |---|---|---|---| | Pre-approval | 1-2 周 | Broker / 银行 | 有效期 90 天的预批信 | | 看房 | 4-12 周 | 自己 + 家人 | 短名单 | | 出价到 Exchange | 几天到 1-2 周 | 自己 + 中介 + 律师 | 签好的 Contract of Sale | | Cooling Off | 5 个工作日 | Inspector + 律师 + 银行 | 报告 / 合同审 / 正式批贷 | | 等 Settlement | 42-90 天 | 律师 + 银行 | 产权调查、印花税缴纳、保险 | | Settlement Day | 1 天 | Conveyancer + PEXA | 钥匙到手 |
总体时间感
第一次买房从下决心到拿钥匙，常见 4-6 个月。前段时间大部分花在看房和出价被拒上，真正进入合同后 6-13 周收尾。
中间最容易卡住的两个点：
- Pre-approval 没拿就出价：被中介晾着、被竞争对手插队
- Cooling Off 5 天没安排好 inspection 和律师：到第 5 天才发现报告有问题想退，但已经过了 cut-off 时间（NSW 默认下午 5 点）
把这两个点提前安排好，剩下的流程基本是按部就班。
⚠️ 本文为基于公开数据的一般性信息，截至取数日期。澳洲房产、税务、政策可能随时变化，本文不构成投资 / 税务 / 法律建议。具体决策请咨询持牌 Mortgage Broker / 会计师 / 律师，按你个人情况和当期规则判定为准。
数据来源：
- revenue.nsw.gov.au/grants-schemes/assistance-scheme（NSW FHBAS 阈值，取数 2026-04-27）
- nsw.gov.au/housing-and-construction/buying-and-selling-property/buying-property-nsw/contracts-and-deposits（Cooling Off Period，取数 2026-04-27）
- apra.gov.au（Mortgage serviceability buffer 3%，取数 2026-04-27）
- housingaustralia.gov.au/media/unlimited-places-higher-property-price-caps-first-home-buyers-1-october-2025（First Home Guarantee 改革，取数 2026-04-27）
最后更新：2026-04-27