PR / 临居 / 海外人士买房资格全表（2026 年版，含签证类型与禁令边界）
"我这个签证能不能在澳洲买房？"是中国买家最常问的一句话，但答案不是一个 yes/no——它取决于FIRB 身份分类、签证类型、是否触发各州 Foreign Buyer Surcharge、银行愿不愿意贷这四组规则。本文按当前公开规则做一张全表。
一、四类身份对应的买房资格
| 身份 | FIRB 是否豁免 | 二手房禁令（2025-04-01 起） | 各州 Foreign Buyer Surcharge | 银行接受度 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 澳洲公民 | 完全豁免 | 不适用 | 不适用 | 全市场 | | 澳洲 PR | 完全豁免 | 不适用 | 通常不适用* | 全市场 | | 临时签证（含 482 / 学签 / 491 等） | 受 FIRB 管辖 | 适用，2025-04-01 起 2 年内禁买二手房 | 多数州适用 | 部分银行接受 | | 海外身份（无澳洲签证） | 受 FIRB 管辖 | 适用，2 年内禁买二手房 | 全部州适用 | 极少数银行接受 |
*PR 是否触发各州 Foreign Buyer Surcharge 要看州的"普通居民"测试，多数州 PR 满足条件后豁免；但 NSW 等州对短期登陆 PR 有居住时长测试。
二、临时签证持有者的具体限制（2025-04-01 起）
核心变化：2025 年 4 月 1 日 - 2027 年 3 月 31 日，所有临时签证持有者禁买二手房（established dwellings）。
| 签证类型 | 能买什么 | 不能买什么 | 备注 | | --- | --- | --- | --- | | 学生签 500 | 新房 / 空地（FIRB 批准） | 二手房 | FIRB 申请费按 tier，房价越高越贵 | | 工作签 482 | 新房 / 空地（FIRB 批准） | 二手房 | 大行接受度优于学签 | | 491 偏远区 | 新房 / 空地（FIRB 批准） | 二手房 | 部分州偏远区域有特殊鼓励 | | 188 商业投资 | 新房 / 空地（FIRB 批准） | 二手房 | 资金合规要求高 | | 600 / 651 旅游签 | 通常不能 | — | 银行不贷、FIRB 一般不批 | | Bridging Visa | 视主签证类型 | — | 申请前必须确认主签证状态 |
⚠️ "禁买二手房"在 2027 年 3 月 31 日后是否延续，由联邦政府评估决定。
三、海外身份（无任何澳洲签证）的买房路径
仅限新房 / 空地建房：
- 必须 FIRB 申请并缴申请费（按房价 $1M 阶梯计征）
- 必须满足各州 Foreign Buyer Surcharge（NSW 9% / VIC 8% / QLD 8% / SA 7% / WA 7% 等）
- 持有期间可能触发 Absentee Owner Surcharge（VIC 4% / QLD 2% 等）
- 银行贷款受限：仅极少数银行接受 100% 海外收入证明，LVR 通常压到 60% 以下，利率比当地居民贷高 1-2%
资金合规：从中国转入资金，绝不能违反中国 SAFE 5 万美金/年/人外汇额度。详见本系列另一篇专门文章。
四、PR 买房的"普通居民"判定
各州 Foreign Buyer Surcharge 一般要求 PR 同时满足"Ordinary Resident"（普通居民）测试：
- 一定时间内实际居住在澳洲 ≥ 200 天 / 过去 12 个月（具体阈值因州而异）
- 持有有效 PR 签证
- 不在违反签证条件的状态
⚠️ 刚拿 PR 还没登陆 / 登陆后立刻又长期回中国的，州税务上仍可能被认定为 Foreign Person，触发附加印花税。买房前至少有连续居住记录再下定金。
五、案例：常见组合的实际购房路径
情况 A：学生签 + 父母全款支持
- 买房路径：必须 FIRB 申请、必须新房 / 空地
- 资金路径：父母从中国转钱要严格遵守 SAFE 5 万美金/年/人额度
- 印花税：标准 + Foreign Buyer Surcharge
情况 B：482 工签 + 自己工资贷款
- 买房路径：FIRB 新房，部分大行接受 482 工签收入贷款
- 印花税：取决于州，多数州仍按"Foreign Person"判定加 Surcharge
情况 C：刚拿 PR、还在境外没登陆
- FIRB：豁免
- 印花税 Surcharge：可能仍被认定为 Foreign Person（"Ordinary Resident"测试不过）
- 建议：登陆居住一段时间后再下合同，避免触发 Surcharge
情况 D：海外身份 + 新房
- 必须 FIRB 申请（费用按房价档位）
- 海外贷款利率高、LVR 低
- 印花税 + Foreign Buyer Surcharge 总成本可能比房价高 15-20%
六、常见误区
- "临时签证可以买二手房自住"：2025-04-01 起这条路堵死。
- "PR 一定免 Foreign Buyer Surcharge"：要看"普通居民"测试。
- "FIRB 批了就不用交州 Surcharge"：完全独立，FIRB 是联邦审批，Surcharge 是州税。
- "用澳洲公司持有就不算 Foreign"：要看公司股权穿透——"外国控制"测试一旦触发，仍按外国人计。
- "信托可以绕过 Foreign 认定"：错。Trust 受益人含外国人时，多数州按 Foreign 计征。
七、怎么操作
- 任何"我这个签证能不能买"问题，先到 foreigninvestment.gov.au 查 Guidance Note，再问 Migration Agent + Property Lawyer 双方
- 签合同前必须写入"subject to FIRB approval"条款
- PR 买家如果近期才登陆，留出至少 6-12 个月居住记录再下定金，降低 Surcharge 触发风险
数据来源：
- foreigninvestment.gov.au/news-and-reports/news/changes-foreign-purchases-established-dwellings（2025-04-01 起 2 年禁买二手房，覆盖临时签证，取数 2026-04-27）
- foreigninvestment.gov.au（FIRB 申请规则、签证类型与房产类型映射，取数 2026-04-27）
- revenue.nsw.gov.au / sro.vic.gov.au / qro.qld.gov.au 等（各州 Foreign Buyer Surcharge 与 Ordinary Resident 测试，取数 2026-04-27）
最后更新：2026-04-27
⚠️ 本文为基于公开数据的一般性信息，截至取数日期。澳洲房产、税务、移民政策可能随时变化，本文不构成投资 / 税务 / 法律建议。具体决策请咨询持牌 Mortgage Broker / 会计师 / 律师 / Migration Agent，按你个人情况和当期规则判定为准。