Pre-approval 全流程：要准备什么、银行审什么、有效期多长
很多第一次买房的人误解 Pre-approval：以为是"银行答应贷你这么多钱"。其实 Pre-approval 只是一个有条件的评估意向书，最终能不能放贷还要看你买的具体那套房、产权状况、估值结果、最终收入证明。
但 Pre-approval 仍然是必须的。没有它你出价没有底气，中介也不当真。这篇把整个流程讲清楚。
Pre-approval 是什么、不是什么
它是：
- 银行 / Mortgage Broker 拿你的财务材料做初步审核
- 给一个"可借多少 + 在多少利率下"的评估
- 通常有效期 90 天（部分银行 60 天、120 天）
- 一般是免费的
它不是：
- 不是最终批贷
- 不保证一定放款
- 不绑定具体房子（除非是 Conditional Approval 已含 valuation 那种）
- 不能跳过 Settlement 前的 Final Approval 步骤
准备材料清单
收入证明
- 近 2-3 个月的工资单（payslip）
- 最近一年的 PAYG / Tax Return（部分银行要）
- 自雇 / 老板：近 2 年财报 + BAS + ATO 完税证明
银行流水
- 近 3-6 个月的 transaction account 流水
- 显示稳定收入、合理支出、没有 gambling / BNPL（先买后付）大额记录
- 信用卡账单：当前限额 + 余额
押金 / Genuine Savings
- 银行通常要求 5% 押金来源是"自己存够 3 个月以上"
- 父母 gift 也可以，但要写 gift letter（明确不是借的）
- 押金来源不清的，会被怀疑反洗钱合规
现有负债
- HECS / HELP 学生贷款余额（不算硬负债但拉低 borrowing capacity）
- 车贷 / 个人贷款 / 信用卡限额（信用卡按限额而非余额计入）
- BNPL（Afterpay / Zip）开通账户数
身份和签证
- 护照 + 签证
- PR / 公民 / 临时签证（影响产品类型，部分银行只接 PR 以上）
- FIRB（外国人审批）适用条件单独看
银行审什么——3 个核心数字
1. 借款能力（Borrowing Capacity）
银行用 APRA buffer 利率算，不是按你拿到的产品利率算。当前 APRA 要求所有 ADI（持牌存款机构）按"当前贷款利率 + 3 个百分点"评估你的偿还能力（截至 2026-04 维持不变，来源：apra.gov.au）。
举个例子：
- 银行给你的产品利率：6.0%
- APRA buffer 评估利率：9.0%
- 银行算你按 9.0% 还款是否能扛得住
这就是为什么很多买家纸面收入还不错，但 Pre-approval 数字比想象中低很多。
2. DTI（Debt-to-Income Ratio）
DTI = 总负债 / 税前年收入。APRA 把 DTI ≥ 6 视为"高 DTI 贷款"，要求银行内部上报、限制比例。一些银行单笔贷款 DTI 超过 7 基本不批，是行业惯例不是硬性条款，但实操中很多人在这一步被卡。
举例：年收入 $150,000、想借 $1,200,000，DTI = 8。即使现金流过得去，DTI 高 = 银行红线。
3. LVR（Loan-to-Value Ratio）
LVR = 贷款额 / 房产估值。
- LVR ≤ 80%：标准产品，无 LMI
- LVR 80%-95%：要交 Lenders Mortgage Insurance（LMI），费率随 LVR 升而升
- LVR > 95%：很多银行不做
如果你符合 First Home Guarantee 5% deposit 计划（自 2025-10-01 起取消名额限制和收入限制，房价上限 NSW $1.5M / VIC $950k / QLD $1M / WA $850k，来源：housingaustralia.gov.au），政府担保 15%，银行视同 LVR 80%、免 LMI。
Pre-approval 三种类型（很多人不知道）
1. System-generated Pre-approval（最弱）
银行自动算，没人工看，几分钟出结果。意义不大，几乎所有银行 app 都能给一个。
2. Conditional Pre-approval（最常见）
信贷员人工审过你的材料，给"在以下条件下可以借 X 万"的批文。这是绝大多数 Pre-approval 的形态。出价前应该有这一份。
3. Pre-approval with Property Valuation
找到具体房子后再做的，银行已经验过房产估值。这跟 Conditional 拼在一起就接近 Final Approval。
中介问你"你 Pre-approval 拿了吗"，他指的是 Conditional 那一档，最低标准。
有效期与续期
Pre-approval 通常有效 90 天（CBA、Westpac、ANZ、NAB 大致如此，具体看你的批文）。期间没买到房，到期需要续期。
续期通常要：
- 重新提交近 1-2 个月工资单
- 更新银行流水
- 利率环境变化的话，可借额度会重算
反复续期的代价：每次都会查一次你的征信（hard inquiry）。短时间内多次 hard inquiry 会拉低信用分。所以 Pre-approval 拿了之后尽量在有效期内拿下房，否则不要随意来回换银行。
常见错误
错误 1：Pre-approval 拿了之后大额消费 / 换工作
银行 Final Approval 时会再查一次流水和雇主关系。你 Pre-approval 后买了车、换了工作、信用卡多刷了，Final Approval 可能会被推翻。
错误 2：BNPL 账户开太多
Afterpay、Zip 这些 BNPL 在 2024 年起被纳入 credit reporting。开 5 个账户哪怕都没用，银行看你"潜在负债能力"被稀释。
错误 3：信用卡限额刷不完也算
银行按信用卡限额而非余额算你的潜在负债。$10,000 限额刷 $0，仍按 $10,000 × 3% = $300/月还款能力扣减。Pre-approval 前把不用的卡注销 / 降额。
错误 4：押金来源说不清
突然账上多 $50,000，银行问"哪里来的"答不上，会被反洗钱合规挂起。提前 3-6 个月把押金归集到自己名下账户。
找 Broker 还是直接找银行？
直接找银行：
- 优点：流程快、产品熟、跟你雇主有关联可能折扣
- 缺点：只看到一家产品，比较不到位
找 Broker（持牌 Mortgage Broker）：
- 优点：一次比 20-30 家银行 / 非银机构、议价空间大
- 缺点：要找靠谱的，澳洲 broker 有 best interests duty 法定义务，但仍需自己判断
- 收费：通常买家不付费，broker 拿银行的 commission（trail + upfront）
第一次买房绝大多数人通过 Broker 更划算。
⚠️ 本文为基于公开数据的一般性信息，截至取数日期。澳洲房产、税务、政策可能随时变化，本文不构成投资 / 税务 / 法律建议。具体决策请咨询持牌 Mortgage Broker / 会计师 / 律师，按你个人情况和当期规则判定为准。
数据来源：
- apra.gov.au（Mortgage serviceability buffer 3%，取数 2026-04-27）
- apra.gov.au/activating-debt-to-income-limits-as-a-macroprudential-policy-tool（DTI 6x 标准，取数 2026-04-27）
- housingaustralia.gov.au/media/unlimited-places-higher-property-price-caps-first-home-buyers-1-october-2025（First Home Guarantee，取数 2026-04-27）
最后更新：2026-04-27