Repayment Calculator：怎么用、IO vs P&I 月供差距
每个银行 / 非银 / Mortgage Broker 都有 repayment calculator。算完月供数字看似简单，但 IO（Interest Only）和 P&I（Principal + Interest）选择，加上 fixed vs variable 的不同组合，对你的现金流和 5 年总成本影响巨大。这篇用具体数字算清。
P&I vs IO 的核心差异
P&I（Principal + Interest）
- 每月还本金 + 利息
- 30 年标准期
- 每年贷款余额逐步下降
- 利率通常比 IO 低 0.20%-0.40%
IO（Interest Only）
- 每月只还利息
- IO 期通常 1-5 年（少数到 10 年）
- IO 期内贷款余额不变
- IO 期结束后转 P&I，月供大幅上升
- 利率通常高 0.20%-0.40%
- 投资房常用、自住房少用
月供数字对比（$800,000 贷款）
假设：
- 利率：variable 6.0%（产品） / IO 6.3%
- 贷款期 30 年
- LVR 80%
P&I 30 年
$800,000 × P&I formula at 6.0% / 30 年 = 月供 $4,796
IO 5 年（前 5 年）
$800,000 × 6.3% / 12 = 月供 $4,200（仅利息）
5 年内 IO 比 P&I 月供少 $596/月——年现金流多 $7,150。
IO 5 年到期后转 P&I
- 剩余 25 年 P&I（贷款余额仍 $800,000，本金未还）
- 假设利率仍 6.0%
- 月供 = $5,154
IO 期满后月供反而比当初 P&I 高 $358/月——因为剩余 25 年要还掉同样 $800k 本金，月供 burden 集中。
5 年累计成本对比
Scenario 1：30 年 P&I 全程
- 5 年月供 $4,796 × 60 = $287,760
- 5 年还掉本金 ~$54,000
- 5 年付的利息 ~$233,760
Scenario 2：IO 5 年 + 25 年 P&I
- 5 年月供 $4,200 × 60 = $252,000
- 5 年还掉本金 $0
- 5 年付的利息 $252,000
对比
- IO 5 年期，少付月供 $35,760
- 但少还本金 $54,000
- 总持有成本：IO 多支出 $18,240
IO 看似省钱，实际是延后还本金 + 多付利息。
什么时候 IO 真的有用
IO 不是"省钱工具"，是"现金流灵活性工具"。适合的场景：
Case 1：投资房 + 高 marginal tax
投资房 IO 期内：
- 利息可全额抵扣（negative gearing）
- 39%-47% marginal tax rate 的人，每 $1 利息节省 $0.39-$0.47 税
- 你不还本金的"放弃"（forgone equity gain）部分被税务节省补偿
但前提：你有别的更高 ROI 的现金流去处。把"省下"的本金还款用于其他投资 / 业务。如果只是花掉，IO = 纯延后还本金 + 多付利息。
Case 2：自住转投资过渡期
自住房买入第 1-3 年，可能要装修 / 装家具 / 还其他短期债。IO 期内月供低、过渡期现金流好。装修完成后 refinance 转 P&I。
Case 3：高变动 income / 自雇
自雇 / commission-based 收入波动大。IO 期内月供低，淡季还得起。
什么时候 IO 是陷阱
1. 自住房长期 IO
IO 期满后月供大幅上涨——很多自住房 IO 5 年到期，月供从 $4,200 跳到 $5,154，每月多 $954。如果你的工资没增长 30%，是大压力。
2. 没有规划如何用"省下的"现金流
IO 期月供少 $596，但你拿这钱去消费、买车、度假——没有 build wealth、本金没还、5 年后还要从头还。
3. 忽视 APRA servicing 评估
APRA 要求银行按 P&I 算 servicing——即使你借的是 IO 产品。所以 IO 不会让你"借更多"。
4. 多次 IO 续期 = 雷区
APRA 限制 IO 期总长度 + IO 占银行 portfolio 比例。第 5 年 IO 期满想续 IO，银行可能：
- 拒绝续 IO，强制转 P&I
- 要求重新做完整 servicing
- 利率上调
依赖 "续 IO 续 IO" 策略风险高。
Calculator 字段详解
各家 repayment calculator 标准字段：
Loan Amount（贷款金额）
你想借的总额。注意不要把 stamp duty / LMI / 律师费等当成贷款（这些通常用 cash）。
Interest Rate（利率）
产品利率。不是 APRA buffer 后的 9%——那个是银行 servicing 用的，不是你实际付的。
Loan Term（贷款期）
通常 30 年（标准）、25 年、20 年。借越久月供越低、总利息越多。
Repayment Frequency（还款频率）
- Monthly（月）：标准
- Fortnightly（双周）：实际每年还 26 次（vs monthly 12 次） → 等于多还 2 次月供
- Weekly（周）：每年 52 次 → 多还 4 次月供
双周还款 = "免费"加速还款 + 减少 5-7 年贷款期——很多人不知道。
Repayment Type（还款类型）
- Principal & Interest
- Interest Only
Offset Account（offset 账户）
如果有 offset：你账户里的钱"抵消"贷款本金，减少计算的利息。例如：
- 贷款 $800,000
- Offset 账户余额 $50,000
- 实际计息余额 $750,000
- 6.0% × $750,000 = 利息 $45,000/年
vs 没 offset：6.0% × $800,000 = $48,000/年。
每年省 $3,000 利息——拿来当应急金 + 减税务上的麻烦。自住房必带 offset。
实操：怎么用 calculator 做 5 个场景对比
Scenario 1：30 年 P&I 全程
基础对比 baseline。
Scenario 2：IO 5 年 + 25 年 P&I
看 IO 期省的现金流 vs 总利息差。
Scenario 3：双周还款 + 30 年 P&I
"免费"加速还款。多数 calculator 有这个选项。
Scenario 4：30 年 P&I + Offset 账户余额 $50k / $100k
看 offset 对总利息的影响。
Scenario 5：每年额外 $10,000 还本金
看 lump sum 还款加速效果。
把这 5 个 scenario 输出对比表，你能直观看到"30 年总利息 / 还清年数 / 月度现金流"差距。
现实数字
$800,000 贷款，6.0% 利率，30 年：
| Scenario | 月供 | 30 年总利息 | 还清年数 | |---|---|---|---| | 30 年 P&I 月供 | $4,796 | $526,560 | 30 | | 30 年 P&I 双周 | $2,398 双周 | ~$386,000 | ~26 | | 30 年 P&I + $50k offset | $4,496 | ~$418,000 | 30 | | IO 5 + 25 年 P&I | $4,200→$5,154 | ~$616,440 | 30 | | 每月多还 $500 | $5,296 | ~$386,800 | ~25 |
双周还款 + 多还 $500/月对总利息影响巨大——节省 $140,000+。是大多数人忽略但收益最高的优化。
利率敏感度
加息会怎样？$800,000 P&I 30 年：
| 利率 | 月供 | vs 6.0% baseline | |---|---|---| | 5.0% | $4,295 | -$501 | | 6.0% | $4,796 | baseline | | 7.0% | $5,322 | +$526 | | 8.0% | $5,870 | +$1,074 | | 9.0% | $6,438 | +$1,642 |
每 1% 利率上涨，月供增加 $500-$600（$800k 贷款）。这就是为什么 APRA buffer 强制按"产品 + 3%"算 servicing——确保你能扛得住几年内的加息。
自住房 vs 投资房选 P&I 还是 IO
自住房：默认 P&I
- 利率低 0.2%-0.4%
- 真正减少本金 → build equity
- 心理上更稳
投资房：分情况
- 高 marginal tax + 多套投资房 + 有效现金流规划：可考虑 IO（咨询会计师）
- 单套投资房 + 现金流不紧 + 没有别的 high ROI 投向：P&I 更稳
最重要：有 offset / redraw 灵活性。月供低不算唯一好处，还款能力 + 资金流动性更重要。
⚠️ 本文为基于公开数据的一般性信息，截至取数日期。澳洲房产、税务、政策可能随时变化，本文不构成投资 / 税务 / 法律建议。具体决策请咨询持牌 Mortgage Broker / 会计师 / 律师，按你个人情况和当期规则判定为准。
数据来源：
- apra.gov.au（APG 223 Residential Mortgage Lending，IO 期 servicing 按 P&I 算，取数 2026-04-27）
- moneysmart.gov.au（ASIC 标准 mortgage calculator，取数 2026-04-27）
- ato.gov.au（投资房 negative gearing 与利息抵扣规则，取数 2026-04-27）
最后更新：2026-04-27