ROI / Cash-on-Cash Yield 算法：投资人必备

第一次买投资房，最常见的盲目是"租金 / 房价"算 yield 然后比较。这个数字（gross yield）只是冰山一角。专业投资人看的是Cash-on-Cash Return（现金回报率）和 Total ROI（总投资回报率），这两个数字才反映你真实赚到 / 亏到多少。这篇用具体数字算清。

4 个核心 metric

Metric 1: Gross Rental Yield

= Annual Rent ÷ Property Value × 100%

最简单粗暴的指标。$800,000 房产年租金 $35,000：

Gross Yield = $35,000 / $800,000 = 4.4%

但这个数字完全没反映成本和税。

Metric 2: Net Rental Yield

= (Annual Rent - Annual Costs) ÷ Property Value × 100%

扣掉所有持有成本（不含按揭利息和折旧）：

| 成本项 | $/年 | |---|---| | Property management（8%） | $2,800 | | Council rate | $2,500 | | Water rate | $1,200 | | Insurance（building） | $1,800 | | Maintenance（1% × value） | $8,000 | | Strata levy（如适用） | $0（独栋） | | Land tax | $0（自住或低价投资房） | | Total | $16,300 |

Net Yield = ($35,000 - $16,300) / $800,000 = 2.34%

跟 Gross Yield 4.4% 差距巨大。

Metric 3: Cash-on-Cash Return

= Annual Cash Flow ÷ Cash Invested × 100%

最重要的 metric。算的是你实际投入的现金每年回报多少%——按揭杠杆放大效应在这里体现。

公式：

• Annual Cash Flow = Net Rental Income - Mortgage Repayments
• Cash Invested = Deposit + Stamp Duty + Legal + LMI + 装修

例：

• 房产 $800,000，借 80% = $640,000，自有现金 $160,000
• Stamp duty $32,000 + Legal $2,500 = $34,500
• Total cash invested = $194,500
• Annual rent $35,000 - costs $16,300 = $18,700 net rent
• Mortgage P&I 6.0% × $640,000 / 30 年 = monthly $3,837 = annual $46,044
• Annual cash flow = $18,700 - $46,044 = -$27,344（负现金流）

Cash-on-Cash = -$27,344 / $194,500 = -14.1%

负 14.1% —— 你每年从口袋里掏 $27k 维持这房产。但 capital gain + 税务节省可能 cover。

Metric 4: Total ROI

= (Cash Flow + Capital Gain + Tax Savings) ÷ Cash Invested × 100%

加上资本增值和税务节省，看真实总回报。

例（接上）：

• Cash flow（5 年累计）：-$136,720
• Capital gain（5 年 6%/年 增值）：$269,000
• 税务节省（折旧 + negative gearing）：$25,000-$45,000

5 年 Total return = -$136,720 + $269,000 + $35,000 = $167,280

5 年 ROI = $167,280 / $194,500 = 86%

5 年 86% = 年化约 13.3%——比股市平均高。

Total ROI 的关键变量

1. Capital Growth Assumption

• 5 年年化 6%-8%（独栋好区段）：很 optimistic
• 5 年年化 3%-5%（公寓 / 普通区段）：现实
• 5 年年化 0%-2%（供应过剩 / 偏远）：可能性大

保守 5% 是合理 baseline。每差 1%，5 年 capital gain 差 ~$50,000。

2. Rent Growth Assumption

澳洲过去 5 年（2020-2025）租金年化涨 3%-7%（一线城市），未来 5 年要看市场和供应。

3. Tax Savings 假设

• 折旧：$3,000-$15,000/年（看新房 vs 二手房 vs 老房）
• Negative gearing 利息抵扣：marginal rate × annual loss
• 总税节：5 年 $20,000-$60,000

4. Holding Cost 增长

Council rate / strata levy / insurance 每年涨 3%-7%。

不同物业类型的典型回报

• A CBD 公寓 $800k：Gross 4.5% / Net 2.5%（strata 高）/ Cash on cash -15%/年 / Capital growth 3%-5% / 5 年 ROI 60%-90%
• B 内环独栋 $1.5M：Gross 2.8% / Net 1.8% / Cash on cash -25%/年 / Capital growth 6%-8%（地价驱动）/ 5 年 ROI 70%-110%
• C 远区独栋 $700k（regional NSW）：Gross 5.5% / Net 3.5% / Cash on cash -5%/年 / Capital growth 3%-5% / 5 年 ROI 30%-60%
• D High-yield regional unit $400k：Gross 7.5% / Net 5.5% / Cash on cash +2%/年（正现金流）/ Capital growth 1%-3% / 5 年 ROI 20%-40%

Trade-off：高 yield 通常意味着低资本增值。

投资策略类型

• Capital Growth First：核心 council / 好学区 / 地价驱动，接受现金流负，持有 7-10+ 年，5 年总回报靠 capital gain 60%-80%
• Cash Flow First：高 yield 区（regional / 低价位 unit），现金流接近平衡 / 略正，持有期可能更短，5 年总回报靠租金 50%-70%
• Balanced：1 套 capital growth + 1 套 cash flow 现金流互补，整体 5%-7% 年化总回报

适合判断：高 marginal tax + 长期 → Capital Growth First；现金流紧 → Cash Flow First；多套 portfolio + 资金充足 → Balanced。

计算器实用 tips

ATO 没有官方 ROI 计算器（只有 CGT 工具）。第三方平台常用：

• domain.com.au investment calculator
• yourinvestmentpropertymag.com.au calculators
• propertytaxtools.com.au

但这些常忽略：

• 真实税务节省（按你具体 marginal rate）
• 折旧（新房高、老房无）
• 后期续 IO / refinance 的成本

最准确的是自己 Excel 建模：

Year | Gross Rent | Costs | Mortgage | Net Cash Flow | Capital Value | Capital Gain | Tax Saving | Total Return
1    | 35,000     | 16,300| 46,044   | -27,344       | 848,000       | 48,000       | 9,000      | 29,656
2    | 36,750     | 17,000| 46,044   | -26,294       | 898,880       | 50,880       | 9,000      | 33,586
...

5 年累计后看 IRR。

7 个常见错误

1. 只看 Gross Yield 决定买不买（4.5% 看似高 net 才 2.5%，差 2pp × $800k = $16k/年）
2. 假设 capital growth 6%+（新公寓 / 供应过剩过去 5 年涨幅 0%-2%）；保守 5% baseline + 最差 case 测试 0%
3. 忘了 vacancy（公寓平均 3-4 周/年）：Net rent 按 48-49 周算
4. 没算 special levy 风险（公寓每 5-10 年大维修 cycle，levy $20k-$80k 一次性）
5. 高估 tax savings：marginal rate 决定，$80k 工资和 $250k 工资折旧价值差很大
6. 没考虑 land tax 时间点：单套通常在 NSW threshold $1,075,000 下方，第二第三套触发后每年 $5k-$15k+
7. 没做 stress test：利率 6%→8% / 租金 -5% / 空置 8 周下，现金流还撑得住吗

总结：买之前算 3 个数字

1. Year 1 Cash Flow：现金流是正还是负？多负？你扛得住吗？
2. 5-Year Total ROI：用保守增值（5%）算总回报
3. Stress Test：利率 +2% + 空置 8 周 + 租金涨 0% 下，5 年是否还能持有？

这 3 个数字算清楚，投资决策就有 data 支撑而不是凭直觉。

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⚠️ 本文为基于公开数据的一般性信息，截至取数日期。澳洲房产、税务、政策可能随时变化，本文不构成投资 / 税务 / 法律建议。具体决策请咨询持牌 Mortgage Broker / 会计师 / 律师，按你个人情况和当期规则判定为准。

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数据来源：

• corelogic.com.au（澳洲历史 capital growth 与 rental yield 数据，取数 2026-04-27）
• ato.gov.au（投资房税务 deduction 与折旧规则，取数 2026-04-27）
• abs.gov.au（Residential Property Price Indexes 与 rental data，取数 2026-04-27）

最后更新：2026-04-27