印花税计算器使用指南：每个字段什么意思、怎么算 FHB 减免
第一次买房，几乎都从"我要交多少印花税"这个问题开始。各州印花税计算器（NSW Revenue / VIC SRO / QLD QRO）字段不少，对中国买家来说光看英文术语就懵。这篇把核心字段讲清，并以 NSW、VIC、QLD 三州为例算 First Home Buyer 减免后的实际差距。
印花税是什么
Stamp Duty / Transfer Duty（印花税 / 过户税）是州政府对房产 / 土地买卖的征税。买家承担。calculation 由各州 Revenue Office（OSR）规定，税率随房价 / 地价递增。
这是大头：澳洲一线城市 $1M 以上的房产，普通买家印花税通常 $40,000 - $55,000——相当于一台车。
计算器通用字段（NSW / VIC / QLD）
- Property Type：Established（二手）/ New / Off-the-plan（按合同价或 land cost）/ Vacant land——类型不同减免规则不同，差几万
- Purchase Price：合同价（不是估值不是挂牌价）
- Buyer Type：FHB / Owner-occupier / Investor / Foreign buyer（NSW/VIC/QLD 都有 7%-8% 附加 surcharge）
- Eligibility for Concession：Owner occupied 必须 6 个月内入住 + 12 个月维持；pension card 部分州有额外减免；澳洲公民/PR/临时签证影响 FIRB 和 surcharge
NSW 印花税计算
标准 transfer duty 表（自 2024-07-01 起，按 dutiable value 阶梯计算，来源：revenue.nsw.gov.au）
| Dutiable Value | Tax Rate | |---|---| | $0 – $17,000 | 1.25% | | $17,001 – $36,000 | $213 + 1.5% × (value - $17,000) | | $36,001 – $97,000 | $498 + 1.75% × (value - $36,000) | | $97,001 – $364,000 | $1,566 + 3.5% × (value - $97,000) | | $364,001 – $1,212,000 | $10,911 + 4.5% × (value - $364,000) | | > $1,212,000 | $49,071 + 5.5% × (value - $1,212,000) |
$3.636M 价位还有 7% premium 档（豪宅）。
NSW FHBAS（First Home Buyers Assistance Scheme）
- 完全豁免：≤ $800,000
- 部分减免：$800,001 - $1,000,000（滑动）
- 空地：≤ $350,000 全免，$350,001-$450,000 部分减免
来源：revenue.nsw.gov.au/grants-schemes/assistance-scheme，2023-07-01 起生效。
NSW 实例（FHB 自住房）
- $700k 二手：标准 ~$25,361 / FHB 全免 → 实付 $0
- $900k 二手：标准 ~$35,051 / FHB 部分减免约 50% → 实付约 $17,500
- $1.2M 二手：标准 ~$48,711 / 超 $1M 阈值无减免 → 实付 $48,711
VIC 印花税计算
VIC Land Transfer Duty（2024-26 财年）
VIC 印花税复杂——标准表 + 多种 concession + Off-the-plan 特殊算法。
VIC FHB 减免（来源：sro.vic.gov.au）
- 完全豁免：≤ $600,000
- 部分减免：$600,001 - $750,000（滑动）
-
$750,000：无减免
VIC Off-the-plan 特殊优势
关键差异：VIC 允许 off-the-plan 公寓 / townhouse 按 land cost 而非完整合同价算 stamp duty——这是 VIC 独有的吸引力。
实例：$700,000 off-the-plan apartment，land cost ratio 30% → 你只为 $210,000 这部分付 stamp duty，约 $7,000-$8,000，比按完整 $700k 算少 $20,000+。
VIC 实例（FHB 自住房）
- $550k 二手：FHB 全免 → 实付 $0
- $700k 二手：标准 ~$37,070 / FHB 部分减免约 70% → 实付约 $11,000-$12,000
- $900k 二手：标准 ~$50,070 / 超 $750k 阈值无减免 → 实付 $50,070
QLD 印花税计算（2025-05-01 后大改革）
QLD 标准 transfer duty 表（来源：qro.qld.gov.au）
阶梯型，$540,000 以上为 ~4.5%-5.75% 边际税率。$1M 物业大约 $30,000-$35,000 标准 transfer duty。
QLD FHB 减免（自 2025-05-01 起改革）
- 新房 + 空地：全免，无价格上限（2025-05-01 起契约日期，contract date on or after 1 May 2025）
- 二手房：≤$700,000 全免，$700,001-$800,000 部分减免
来源：qro.qld.gov.au/duties/transfer-duty/concessions/homes/first-home
QLD 实例
- $650k 二手：FHB 全免 → 实付 $0
- $1.2M 新房（contract 2025-05-01 后）：标准 ~$40,000 / FHB 全免无价格上限 → 实付 $0（中产新房买家巨大优势省 $40,000）
- $900k 二手：标准 ~$30,850 / 超 $800k 二手阈值无减免 → 实付 $30,850
三州对比（同样 $700,000 FHB 二手房）
| 州 | 标准印花税 | FHB 减免后 | 节省 | |---|---|---|---| | NSW | ~$25,361 | $0 | $25,361 | | VIC | ~$37,070 | ~$11,000 | $26,000 | | QLD | ~$17,350 | $0 | $17,350 |
VIC FHB 阈值最低（$600k）—— $700k 房产已经过减免顶端，剩余比例较小。NSW 和 QLD 在 $700k 价位都全免。
海外买家附加 Surcharge（额外！）
NSW Foreign Investor Stamp Duty
- 附加 8% × 房价
- $1M 物业额外 $80,000
VIC Foreign Buyer Surcharge
- 附加 8% × 房价
- $1M 物业额外 $80,000
QLD Additional Foreign Acquirer Duty
- 附加 8% × 房价
来源：各州 Revenue Office，2024-25 财年起。
临时签证持有者注意
- 部分临时签证（500 / 482 / 491）+ 长期居住背景的，可能符合 NSW / VIC FHB 减免（需查具体规则）
- 多数情况下临时签证 = "foreign person" = 全部 stamp duty 全付 + surcharge 适用
- FIRB 申请费另计（$15,000-$30,000+ 常见）
计算器实操步骤
- 确认你的 buyer type（FHB / 非 FHB / 投资 / 海外）
- 确认 property type（new / off-the-plan / 二手 / 空地）
- 填 contract price
- 看 base duty + concession + surcharge 三个数字
- 总额 = base - concession + surcharge
各州官方 calculator 链接：
- NSW: revenue.nsw.gov.au/calculators
- VIC: sro.vic.gov.au/calculators/land-transfer-calculator
- QLD: qro.qld.gov.au/calculators/
常见错误
- 没核 contract date vs 政策生效日期：QLD 2025-05-01 是分水岭，contract 1 月签的不享受新房全免
- 没核 buyer type 是否符合 FHB：6 个月入住 + 12 个月持有 + 之前从未拥有澳洲房产是 FHB 三大条件
- 海外买家漏算 surcharge：8% × 房价 是非常大的数字，事先必须算清
⚠️ 本文为基于公开数据的一般性信息，截至取数日期。澳洲房产、税务、政策可能随时变化，本文不构成投资 / 税务 / 法律建议。具体决策请咨询持牌 Mortgage Broker / 会计师 / 律师，按你个人情况和当期规则判定为准。
数据来源：
- revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/transfer-duty（NSW transfer duty 表，取数 2026-04-27）
- revenue.nsw.gov.au/grants-schemes/assistance-scheme（NSW FHBAS，取数 2026-04-27）
- sro.vic.gov.au/buying-property/land-transfer-stamp-duty（VIC land transfer duty 与 FHB 减免，取数 2026-04-27）
- qro.qld.gov.au/duties/transfer-duty/concessions/homes/first-home（QLD First Home Concession 自 2025-05-01 改革，取数 2026-04-27）
最后更新：2026-04-27