VIC 印花税 + 土地税 2026 完全指南：自住税率、海外买家 8% 附加、土地税阈值全解
墨尔本买房，印花税（Land Transfer Duty）和土地税（Land Tax）是两笔分开的钱。印花税在过户时一次性交，土地税则是每年按持有的土地价值收，自住房免征、投资房按累进表交。本文按 VIC 财政部（sro.vic.gov.au）2025-26 财年公开数据，把这两块讲清楚。
一、VIC 印花税（PPR）累进税率
针对自住（Principal Place of Residence，PPR）的优惠税率表（适用于 2008 年 5 月 6 日之后签订的合同）：
| 房价区间（AUD） | 印花税 | | --- | --- | | $0 – $25,000 | 1.4% | | $25,001 – $130,000 | $350 + 超出 $25,000 部分 2.4% | | $130,001 – $440,000 | $2,870 + 超出 $130,000 部分 5% | | $440,001 – $550,000 | $18,370 + 超出 $440,000 部分 6% | | $550,001 以上 | 适用一般税率（PPR 优惠不再适用） |
超过 $550,000 的部分，PPR 减免就失效了，按 General rates（非 PPR 标准税率）计税。也就是说墨尔本中环以上的自住房，绝大多数走的是 General rates，而不是大家想象中的"自住优惠"。
二、首置者优惠：$600K 全免 / $600K-$750K 部分减免
VIC 首置者印花税优惠（FHB Duty Exemption / Concession）当前规则：
- 房价 ≤ $600,000：完全免印花税
- $600,000 – $750,000：部分减免（按线性递减）
- > $750,000：无 FHB 优惠，按标准 PPR / General rates 算
加上 First Home Owner Grant（FHOG），新建房可以另领 $10,000，但只针对新房，且房价 ≤ $750,000。二手房不享受 FHOG。
三、海外买家附加印花税：8%
VIC Foreign Purchaser Additional Duty（FPAD）当前为 8%（2019 年 7 月 1 日起生效），在标准印花税之外另加。
举例：海外买家买 $800,000 墨尔本住宅：
- 标准印花税约 $43,070（按 General rates）
- 加 FPAD：$800,000 × 8% = $64,000
- 合计约 $107,070
四、VIC 土地税（Land Tax）2025-26
VIC 土地税按 12 月 31 日持有的应税土地价值（Site Value 之和）收取。自住房免征，投资房、度假房、空置土地都要交。
VIC 当前一般土地税阈值起点为 $50,000（部分受信托结构持有的土地阈值更低），从这个数字开始有最低固定费 + 累进税率，越往上加得越快。绝对税额请用 sro.vic.gov.au 官网 Land Tax Calculator 实测——VIC 历年阈值和分档调整频繁，直接套老数字会出错。
Vacant Residential Land Tax（VRLT）：墨尔本及部分周边地区，全年空置超过 6 个月的住宅要另交 VRLT，按 Capital Improved Value 的一定比例计征，2025 年起范围扩大到全 VIC。
Absentee Owner Surcharge：海外业主额外加收 4% 附加（针对应税土地价值，2024 年起从 2% 提至 4%）。
五、案例：投资房双重负担
假设海外买家买墨尔本投资房 $700,000：
- 印花税约 $37,070（General rates）+ FPAD $56,000 = $93,070
- 每年土地税：按当年 Site Value 落档计算
- 每年还要叠加 Absentee Owner Surcharge 4%
VIC 对海外投资房的总持有成本，明显高于 NSW 和 QLD，这是 2024 年起 VIC 投资房份额下滑的政策原因之一。
六、常见误区
- "PPR 优惠适用所有自住房"：错。$550K 以上 PPR 优惠失效，按 General rates 计。
- "自住房一定免土地税"：是的，但前提是真正自住，且没用做 Airbnb 短租（短租部分可能被认定为商用）。
- "土地税按市价"：错，按 Site Value（土地价值），不含房屋价值。Council 每年寄的 Rate Notice 上有这个数。
- "VRLT 只查市中心"：2025 年起扩到全 VIC，乡下度假房空置超期也算。
七、怎么操作
- sro.vic.gov.au 官网有 Land Transfer Duty Calculator 和 Land Tax Calculator，签合同前自己跑一遍
- VIC 投资房务必预留每年土地税现金流，新房第一年通常没土地税，第二年开始有
- 海外身份买 VIC 投资房，建议事前做总持有成本测算（5 年、10 年），不要只看月供
数据来源：
- sro.vic.gov.au/about-us/rates-and-statistics/current-rates/land-transfer-duty-principal-place-residence-current-rates（VIC PPR 印花税税率表，取数 2026-04-27）
- sro.vic.gov.au/about-us/rates-and-statistics/current-rates/foreign-purchaser-additional-duty-current-rates（FPAD 8%，2019-07-01 生效，取数 2026-04-27）
- sro.vic.gov.au（VIC Land Tax 阈值与 VRLT、Absentee Owner Surcharge，取数 2026-04-27）
最后更新：2026-04-27
⚠️ 本文为基于公开数据的一般性信息，截至取数日期。澳洲房产、税务、移民政策可能随时变化，本文不构成投资 / 税务 / 法律建议。具体决策请咨询持牌 Mortgage Broker / 会计师 / 律师 / Migration Agent，按你个人情况和当期规则判定为准。