WA / SA / TAS / ACT / NT 五州印花税 2026 概览：阈值、首置者优惠、海外买家附加全表
NSW、VIC、QLD 是澳洲房产讨论的主战场，但 WA（Perth 矿业带动复苏）、SA（Adelaide 增长稳健）、TAS（Hobart 移民流入）、ACT（Canberra 公务员市场）、NT（Darwin 资源型）这五个司法辖区各有自己的印花税体系。本文按各州财政部官网 2025-26 财年公开数据，做一次横向对比。
一、五州印花税核心参数对照表
| 州 | 标准税率上限 | 首置者全免阈值 | 首置者部分减免上限 | 海外买家附加 | | --- | --- | --- | --- | --- | | WA | 5.15%（>$725,000 段） | $500,000（FHB 全免） | $700,000（Metro/Peel）/ $750,000（Regional） | 7% | | SA | 5.5%（>$500,000 段） | 新房无价格上限全免 | 二手房无 FHB 优惠 | 7%（FHB 也要交） | | TAS | 4.5%（>$725,000 段） | $750,000（established + new） | 100% 全免（无递减段） | 8% | | ACT | 累进 5 档至 4.54% | 收入测试 ≤ $250,000，房价 ≤ $1,020,000 | 全免上限 $1,020,000 | 0.75%-4%（FOL Surcharge） | | NT | 累进至 5.95% | 各类 House and Land Package 优惠 | 取数当期请查 nt.gov.au | 取数当期请查 nt.gov.au |
⚠️ 各州税率细节随年度预算变动，签合同前请在对应州 Revenue Office 用官网 Calculator 实跑。
二、WA：2025 年 3 月 21 日新规上调阈值
WA 印花税适用于全部买家（FHB 和非 FHB 共用 5 档税率），关键变化在于 2025 年 3 月 21 日起的 First Home Owner Rate（FHOR）阈值上调：
- 全免：≤ $500,000（Metro/Peel）/ ≤ $500,000（Regional）
- 部分减免封顶：$700,000（Metro/Peel）/ $750,000（Regional）
- 空地：≤ $350,000 全免，至 $450,000 递减
- 海外买家附加 7%
- Off-the-Plan 印花税优惠延长至 2026 年 6 月 30 日
WA 是矿业周期市场，2024-2025 年 Perth 中位价上扬带动 FHB 阈值不得不调高，否则首置者门槛被房价架空。
三、SA：2024 年起首置者买新房无上限全免
SA 是当前对新房首置者最慷慨的州：
- 新房 / 空地建房：首置者印花税 100% 全免，无房价上限
- 二手房：首置者无印花税优惠（这一点和 NSW、VIC、QLD 都不一样）
- 海外买家附加 7%：2025 年 2 月 13 日起，FHB 优惠不再覆盖海外买家附加，海外身份首置者仍要交 7%
- 居住要求：交割后 12 个月内入住，连续居住 ≥ 6 个月
SA 政策导向非常清晰：鼓励 FHB 买新房 / 建新房，不补贴二手房。
四、TAS：$750K 全免（截至 2026-06-30）
TAS 当前的首置者优惠是全澳对二手房最直接的减免：
- 二手房 ≤ $750,000：首置者完全免印花税
- 适用合同时段：2024-02-18 至 2026-06-30
- 申请条件：澳洲公民或 PR、本人 + 配偶名下从无澳洲房产、从未领过 FHOG
- 海外买家附加 8%
- 2026 年 6 月 30 日后是否延期，要看州预算
TAS 是当前唯一对二手房 FHB给"无递减段"全免的州——这也是 2024-2025 年 Hobart、Launceston 首置者市场活跃的政策原因之一。
五、ACT：印花税转土地税长期路线
ACT 走的是和别人完全不同的路：印花税逐年下调，土地税（实际是 General Rates）逐年上调，要把交易税转成持有税。
- Home Buyer Concession Scheme（HBC）：2025 年 7 月 1 日起，房价 ≤ $1,020,000 全免（前提是收入测试 ≤ $250,000、自住 ≥ 1 年、买家从无 ACT 房产）
- 最高减免额 $35,238
- 印花税在 settlement 之后支付（其他州都是之前 / 当天）
- 海外买家附加（FOL Surcharge）：累进至 4%
ACT 阈值是全澳最高，收入测试 $250,000 也是全澳最宽松——但只覆盖 ACT，体量小。
六、NT：体量小、政策频调
NT 印花税对 House and Land Package、特定区域有专项减免，规则变动频繁，没有持续稳定的横向数据。任何 NT 买家在签合同前必须直接到 nt.gov.au 核当期 Public Ruling，不要用任何中介整理的"通用表"。
七、五州买家选州的几个常识
- 海外买家附加最低 = WA / SA 的 7%，NSW 当前 9% 是全澳最高之一；
- 二手房 FHB 优惠最佳 = TAS（$750K 全免），但截至 2026-06-30，之后不确定；
- 新房 FHB 最佳 = SA（无价格上限全免）+ QLD（2025-05-01 起首置者新房无上限全免）；
- ACT 路线特殊：印花税轻、年度持有税重，更适合长期自住而不是短炒；
- NT 体量太小，流动性风险比税率本身更值得关注。
八、怎么操作
- 买之前到对应州 Revenue Office 官网用 Calculator 跑一遍当期数字
- 海外身份特别要把"附加印花税 + 附加土地税"双重负担一起算
- 跨州投资组合，不要只看印花税便宜，要看 5-10 年总持有成本
数据来源：
- wa.gov.au / 财政部 Transfer Duty 页面（WA 印花税与 FHOR 阈值，取数 2026-04-27）
- revenuesa.sa.gov.au/stamp-duty-land/first-home-buyer-relief（SA 首置者新房全免规则与 2025-02-13 海外买家附加规则，取数 2026-04-27）
- sro.tas.gov.au/property-transfer-duties/concessions-exemptions/first-home-buyers-of-established-homes-duty-relief（TAS $750K 全免规则与 2026-06-30 截止日，取数 2026-04-27）
- revenue.act.gov.au/home-buyer-assistance/home-buyer-concession-scheme/about-the-home-buyer-concession-scheme（ACT HBC 2025-07-01 起 $1,020,000 阈值，取数 2026-04-27）
- nt.gov.au（NT 印花税规则，取数 2026-04-27；体量小、政策频调，请以当期官方数字为准）
最后更新：2026-04-27
⚠️ 本文为基于公开数据的一般性信息，截至取数日期。澳洲房产、税务、移民政策可能随时变化，本文不构成投资 / 税务 / 法律建议。具体决策请咨询持牌 Mortgage Broker / 会计师 / 律师 / Migration Agent，按你个人情况和当期规则判定为准。